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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface89.6m²
Coût Total88 760€
Loyer Annuel9 359€
Rentabilité10.54%
Cashflow/mois+232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 89.6 m²
Prix au m² : 736,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, calme, Interphone, Pas de balcon

Réf 13074 MM - CARCASSONNE CENTRE-VILLE - Situé en plein cœur de la Bastide, au 2 € étage d'une copropriété calme, découvrez cet appartement d'environ 89 m² habitables, offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Il se compose de deux chambres, d'un salon / séjour lumineux avec cuisine ouverte équipée, ainsi que d'un second salon, permettant de nombreuses possibilités d'agencement selon vos envies. Quelques travaux de rénovation sont à prévoir, notamment dans la salle de bain ainsi qu'une légère remise à niveau de l'installation électrique. Le ballon d'eau chaude est en bon état et ne nécessite pas de remplacement. Un bien idéal pour un acquéreur souhaitant personnaliser son futur logement tout en profitant d'une belle surface habitable et d'un emplacement privilégié en centre-ville.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 88 760€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 17 480€
Valeur du bien : 83 480€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.6m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9359€/an
Fourchette totale : 626€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7507€ - 11668€/an
Rentabilité brute :10.54%
Fourchette de rentabilité :8.46% - 13.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 267,86 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 600 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-47 600€ (-41.9%)
Marge achat-revente :24 840€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :26,63€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 470,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 260,60€
Coût de l'assurance :7 988,40€
Taxe foncière : 935,91€/an
Soit par mois : 77,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à niveau de l'installation électrique pour répondre aux normes actuelles
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - légère remise à niveau nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo) et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais datés
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de l'électroménager et mise à jour des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 480 €(195 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 1200€ (1000€ pour les matériaux + 200€ main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 980€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 6 m² × 80€/m² = 480€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: Cuisine complète 10 m²: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 760 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 785 €
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -21 785 €
Résultat foncier Année 1 : -12 426 €(Déficit de 12 426 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 305 €/an
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -4 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1726.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 359 €21 788 €3 053 €-12 429 €10 700 €1 729 €1 729 €
29 546 €4 228 €2 973 €5 318 €---
39 737 €4 145 €2 890 €5 592 €---
49 932 €4 059 €2 804 €5 873 €---
510 131 €3 970 €2 715 €6 160 €---
610 333 €3 878 €2 623 €6 455 €---
710 540 €3 783 €2 527 €6 757 €---
810 751 €3 684 €2 428 €7 067 €---
910 966 €3 582 €2 326 €7 384 €---
1011 185 €3 476 €2 220 €7 709 €---
1111 409 €3 366 €2 111 €8 043 €---
1211 637 €3 252 €1 997 €8 384 €---
1311 870 €3 135 €1 879 €8 735 €---
1412 107 €3 013 €1 758 €9 094 €---
1512 349 €2 887 €1 632 €9 462 €---
1612 596 €2 757 €1 501 €9 839 €---
1712 848 €2 622 €1 366 €10 226 €---
1813 105 €2 482 €1 226 €10 623 €---
1913 367 €2 337 €1 082 €11 030 €---
2013 634 €2 187 €932 €11 447 €---
2113 907 €2 032 €777 €11 875 €---
2214 185 €1 871 €616 €12 314 €---
2314 469 €1 705 €450 €12 764 €---
2414 758 €1 533 €277 €13 226 €---
2515 053 €1 354 €99 €13 699 €---
TOTAL299 774 €93 127 €44 261 €206 647 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 647 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-3 210 €+5 175 €
2+1 965 €+1 077 €+888 €
3+1 965 €+1 678 €+287 €
4+1 965 €+1 762 €+203 €
5+1 965 €+1 848 €+117 €
6+1 965 €+1 937 €+28 €
7+1 965 €+2 027 €-62 €
8+1 965 €+2 120 €-155 €
9+1 965 €+2 215 €-250 €
10+1 965 €+2 313 €-348 €
11+1 965 €+2 413 €-448 €
12+1 965 €+2 515 €-550 €
13+1 965 €+2 620 €-655 €
14+1 965 €+2 728 €-763 €
15+1 965 €+2 839 €-874 €
16+1 965 €+2 952 €-987 €
17+1 965 €+3 068 €-1 103 €
18+1 965 €+3 187 €-1 222 €
19+1 965 €+3 309 €-1 344 €
20+1 965 €+3 434 €-1 469 €
21+1 965 €+3 563 €-1 598 €
22+1 965 €+3 694 €-1 729 €
23+1 965 €+3 829 €-1 864 €
24+1 965 €+3 968 €-2 003 €
25+1 965 €+4 110 €-2 145 €
Total+49 125 €+61 994 €+-12 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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