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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Parres-lès-Vaudes (10)
Surface198.07m²
Coût Total228 084€
Loyer Annuel19 177€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 198.07 m²
Prix au m² : 656,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Maison de ville à SaintParreslesVaudes, affichant un DPED, offrant un fort potentiel de valorisation. Située dans un quartier calme, vous profiterez d'un supermarché à deux pas, d'un bar convivial à proximité et d'infrastructures sportives accessibles à pied: terrain de tennis (6min) et stade (89min). Une adresse idéale pour allier tranquillité et commodités du quotidien. Contactez Aymeric 07.86.80.63.81 Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3380.0 € et 4620.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Parres-lès-Vaudes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10260
Coordonnées : 48.171755, 4.218501
Total : 228 084€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 87 684€
Valeur du bien : 217 684€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198.07m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1598€/mois
Loyer annuel estimé : 19177€/an
Fourchette totale : 1308€ - 1952€/mois
Fourchette annuelle : 15696€ - 23429€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 112,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :66,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 179,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 724,67€
Coût de l'assurance :19 957,35€
Taxe foncière : 1 917,71€/an
Soit par mois : 159,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 598,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198.07 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198.07 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant peu de travaux
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et réparations dans l'entrée/couloir et salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 30 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 684 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 384€
    Isolation des combles perdus: 198.07 m² × 60€/m² = 11884€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose)
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (fourniture et pose)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (fourniture et pose)
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 2000€ = 2000€ (fourniture et pose)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement autres pièces: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 884€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 177 €/an
Calcul : 1 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 084 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 684 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 739 €
Revenus locatifs : +19 177 €
Charges déductibles : -97 739 €
Résultat foncier Année 1 : -78 562 €(Déficit de 78 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 055 €/an
Revenus locatifs : +19 177 €
Charges déductibles : -10 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57162.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 177 €97 746 €7 346 €-78 569 €21 400 €57 169 €57 169 €
219 561 €9 864 €7 148 €9 697 €--47 472 €
319 952 €9 658 €6 942 €10 294 €--37 179 €
420 351 €9 446 €6 730 €10 905 €--26 274 €
520 758 €9 227 €6 511 €11 531 €--14 743 €
621 173 €9 001 €6 285 €12 172 €--2 571 €
721 596 €8 767 €6 051 €12 830 €---
822 028 €8 525 €5 809 €13 503 €---
922 469 €8 275 €5 559 €14 194 €---
1022 918 €8 018 €5 302 €14 901 €---
1123 377 €7 751 €5 035 €15 626 €---
1223 844 €7 476 €4 760 €16 368 €---
1324 321 €7 192 €4 476 €17 130 €---
1424 808 €6 898 €4 182 €17 910 €---
1525 304 €6 594 €3 878 €18 709 €---
1625 810 €6 281 €3 565 €19 529 €---
1726 326 €5 957 €3 241 €20 369 €---
1826 853 €5 622 €2 906 €21 230 €---
1927 390 €5 277 €2 561 €22 113 €---
2027 937 €4 920 €2 204 €23 018 €---
2128 496 €4 551 €1 835 €23 945 €---
2229 066 €4 170 €1 454 €24 896 €---
2329 647 €3 776 €1 060 €25 872 €---
2430 240 €3 369 €653 €26 871 €---
2530 845 €2 949 €233 €27 896 €---
TOTAL614 247 €261 309 €105 725 €352 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 027 €-6 420 €+10 447 €
2+4 027 €0 €+4 027 €
3+4 027 €0 €+4 027 €
4+4 027 €0 €+4 027 €
5+4 027 €0 €+4 027 €
6+4 027 €0 €+4 027 €
7+4 027 €+3 078 €+949 €
8+4 027 €+4 051 €-24 €
9+4 027 €+4 258 €-231 €
10+4 027 €+4 470 €-443 €
11+4 027 €+4 688 €-661 €
12+4 027 €+4 910 €-883 €
13+4 027 €+5 139 €-1 112 €
14+4 027 €+5 373 €-1 346 €
15+4 027 €+5 613 €-1 586 €
16+4 027 €+5 859 €-1 832 €
17+4 027 €+6 111 €-2 084 €
18+4 027 €+6 369 €-2 342 €
19+4 027 €+6 634 €-2 607 €
20+4 027 €+6 905 €-2 878 €
21+4 027 €+7 184 €-3 157 €
22+4 027 €+7 469 €-3 442 €
23+4 027 €+7 761 €-3 734 €
24+4 027 €+8 061 €-4 034 €
25+4 027 €+8 369 €-4 342 €
Total+100 675 €+105 882 €+-5 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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