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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSurvilliers (95)
Surface80
Coût Total205 000
Loyer Annuel15 673
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois-215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Situé à Survilliers au 1er étage, cet appartement de 80 m² offre un cadre de vie agréable et un beau potentiel. Le séjour lumineux s'ouvre sur un balcon avec vue dégagée sur un parc, apportant calme et verdure au quotidien. Il est complété par un séjour salon/salle à manger, une cuisine indépendante, deux chambres, coin dressing, une salle de bain et wc séparés. Une place de parking privative et une cave complétent ce bien. Une belle opportunité à aménager selon vos envies !

Vente lot n°59, 178 et 310 charges 330Euros /mois

Mandat en délégation.Les informations sur les risques auquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques: *** Prix : 150 000 * *Honoraires à la charge du vendeur

  • Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1240 Euros et 1730 Euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier NC (abonnement compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 8651 Date de réalisation du diagnostic : 23/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 240 € et 1 730 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Survilliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.096012, 2.544885
Total : 205 000
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 43 000
Valeur du bien : 193 000
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15673€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1556€/mois
Fourchette annuelle : 13160€ - 18667€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 167,64 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 411
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-23 411 (-13.5%)
Marge achat-revente :-31 589€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 349,64
Coût de l'assurance :17 937,50
Taxe foncière : 1 567,31€/an
Soit par mois : 130,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 330,00€/mois
Soit par an : 3 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 306,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 521,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation d'énergie.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique possible avec des fenêtres performantes.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Survilliers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 673 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 567 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 960 €/an
Calcul : 330 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 861
Revenus locatifs : +15 673
Charges déductibles : -55 861
Résultat foncier Année 1 : -40 188(Déficit de 40 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 788
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 861 €/an
Revenus locatifs : +15 673
Charges déductibles : -12 861
Résultat foncier Années 2+ : 2 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18788.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 67355 8686 623-40 19521 400 €18 795 €18 795 €
215 98712 6896 4443 298--15 497 €
316 30612 5046 2593 802--11 695 €
416 63212 3136 0684 319--7 376 €
516 96512 1165 8714 849--2 527 €
617 30411 9125 6675 393---
717 65011 7015 4565 949---
818 00311 4845 2396 520---
918 36411 2595 0147 105---
1018 73111 0264 7817 705---
1119 10510 7864 5418 319---
1219 48810 5384 2938 949---
1319 87710 2824 0379 596---
1420 27510 0173 77210 258---
1520 6809 7433 49910 937---
1621 0949 4613 21611 633---
1721 5169 1692 92412 347---
1821 9468 8672 62213 079---
1922 3858 5552 31013 830---
2022 8338 2331 98814 600---
2123 2897 9001 65615 389---
2223 7557 5561 31216 199---
2324 2307 20195617 029---
2424 7156 83458917 881---
2525 2096 45521018 754---
TOTAL502 015294 47095 350207 54521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 545
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 291-6 420+9 711
2+3 2910+3 291
3+3 2910+3 291
4+3 2910+3 291
5+3 2910+3 291
6+3 291+860+2 431
7+3 291+1 785+1 506
8+3 291+1 956+1 335
9+3 291+2 131+1 160
10+3 291+2 311+980
11+3 291+2 496+795
12+3 291+2 685+606
13+3 291+2 879+412
14+3 291+3 077+214
15+3 291+3 281+10
16+3 291+3 490-199
17+3 291+3 704-413
18+3 291+3 924-633
19+3 291+4 149-858
20+3 291+4 380-1 089
21+3 291+4 617-1 326
22+3 291+4 860-1 569
23+3 291+5 109-1 818
24+3 291+5 364-2 073
25+3 291+5 626-2 335
Total+82 275+62 264+20 011
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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