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Maison à vendre

VilleMatha (17)
Surface47m²
Coût Total106 320€
Loyer Annuel4 225€
Rentabilité3.97%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A 10 min de MATHA et 30 min de SAINTES, ce bien, situé au coeur du village, dans un secteur calme, n'attend plus que vos idées pour le réhabiliter. La charpente et la toiture ont été refaites en 2021. Laisser vous tenter et venez visiter ce bien, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.

Ville : Matha
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17160
Coordonnées : 45.858294, -0.314777
Total : 106 320€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 52 320€
Valeur du bien : 102 320€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 352€/mois
Loyer annuel estimé : 4225€/an
Fourchette totale : 280€ - 443€/mois
Fourchette annuelle : 3355€ - 5321€/an
Rentabilité brute :3.97%
Fourchette de rentabilité :3.16% - 5.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :884,26 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 560 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :+8 440€ (+20.3%)
Marge achat-revente :-64 760€ (-155.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :31,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 546,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 273,21€
Coût de l'assurance :9 303,00€
Taxe foncière : 422,50€/an
Soit par mois : 35,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 352,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 47 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 32 m²)
Raison: État 1/5 visible - salon en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 320 €(1 113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:2 820€
    Isolation toiture/combles: 47 m² × 60€/m² = 2820€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation salon: 32 m² × 156.25€/m² = 5000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Matha (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 225 €/an
Calcul : 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 320 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 472 €
Revenus locatifs : +4 225 €
Charges déductibles : -56 472 €
Résultat foncier Année 1 : -52 247 €(Déficit de 52 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 152 €/an
Revenus locatifs : +4 225 €
Charges déductibles : -4 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 73 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30847.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 225 €56 476 €3 361 €-52 251 €21 400 €30 851 €30 851 €
24 309 €4 064 €3 269 €245 €--30 605 €
34 396 €3 969 €3 175 €426 €--30 179 €
44 484 €3 872 €3 077 €612 €--29 567 €
54 573 €3 771 €2 976 €802 €--28 765 €
64 665 €3 667 €2 872 €998 €--27 767 €
74 758 €3 559 €2 764 €1 199 €--26 568 €
84 853 €3 448 €2 653 €1 405 €--25 163 €
94 950 €3 333 €2 539 €1 617 €--23 546 €
105 049 €3 215 €2 420 €1 834 €--21 712 €
115 150 €3 093 €2 298 €2 057 €--19 654 €
125 253 €2 967 €2 172 €2 287 €---
135 358 €2 836 €2 042 €2 522 €---
145 465 €2 702 €1 907 €2 764 €---
155 575 €2 563 €1 768 €3 012 €---
165 686 €2 420 €1 625 €3 267 €---
175 800 €2 272 €1 477 €3 528 €---
185 916 €2 119 €1 324 €3 797 €---
196 034 €1 961 €1 166 €4 073 €---
206 155 €1 798 €1 003 €4 357 €---
216 278 €1 630 €835 €4 648 €---
226 404 €1 456 €662 €4 948 €---
236 532 €1 277 €482 €5 255 €---
246 662 €1 092 €297 €5 571 €---
256 796 €900 €106 €5 895 €---
TOTAL135 327 €120 459 €48 273 €14 868 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 14 868 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +887 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+887 €-6 420 €+7 307 €
2+887 €0 €+887 €
3+887 €0 €+887 €
4+887 €0 €+887 €
5+887 €0 €+887 €
6+887 €0 €+887 €
7+887 €0 €+887 €
8+887 €0 €+887 €
9+887 €0 €+887 €
10+887 €0 €+887 €
11+887 €0 €+887 €
12+887 €+686 €+201 €
13+887 €+757 €+130 €
14+887 €+829 €+58 €
15+887 €+904 €-17 €
16+887 €+980 €-93 €
17+887 €+1 059 €-172 €
18+887 €+1 139 €-252 €
19+887 €+1 222 €-335 €
20+887 €+1 307 €-420 €
21+887 €+1 394 €-507 €
22+887 €+1 484 €-597 €
23+887 €+1 576 €-689 €
24+887 €+1 671 €-784 €
25+887 €+1 769 €-882 €
Total+22 175 €+10 357 €+11 818 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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