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Maison - 5 pièce(s) - 123 m²

Bien expiré
VillePloërdut (56)
Surface123m²
Coût Total166 948€
Loyer Annuel11 652€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 720 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 916,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre / Maison de 120 m² en plein bourg avec jardin et terrasse Découvrez cette maison d'environ 120 m², idéalement située au coeur du bourg, avec accès direct sur rue et toutes les commodités à proximité immédiate. Rez-de-chaussée : Spacieux salon / salle à manger Cuisine indépendante Buanderie fonctionnelle avec salle d'eau Jardin agréable agrémenté d'une terrasse 1er étage : Trois chambres spacieuses Un bureau Une salle de bain 2e étage : Grand grenier entièrement aménageable, offrant un fort potentiel (suite parentale, salle de jeux, atelier, espace télétravail, etc.) Prestations complémentaires : Un pan de toiture entièrement refait Menuiseries en PVC double vitrage Pompe à chaleur récente Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (7.35 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Surface terrain : 193 Année de construction : 1906 Chauffage (mode) : Pompe_a_chaleur_air_eau Numéro de mandat : 4269

Ville : Ploërdut
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56160
Coordonnées : 48.087450, -3.290809
Total : 166 948€
Prix d'acquisition : 112 720€
Travaux : 45 210€
Valeur du bien : 157 930€
Frais de notaire : 9 018€
Coût estimé : 9 018€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 749€ - 1259€/mois
Fourchette annuelle : 8989€ - 15103€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 129,03 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 871 €
Prix d'achat :112 720 €
Décote à l'achat :-26 151€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-28 077€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 948€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 650,88€
Coût de l'assurance :14 607,95€
Taxe foncière : 1 165,19€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour de la pompe à chaleur récente pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 210 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 610€
    Isolation des combles perdus: 123 m² × 70€/m² = 8610€, Main d'œuvre: 30€
  • Chauffage:12 000€
    Mise à jour de la pompe à chaleur: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: salon (environ 20 m²) × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 610€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 948 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 348 €
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -52 348 €
Résultat foncier Année 1 : -40 696 €(Déficit de 40 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 138 €/an
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -7 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19296.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 720 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 268 €(65% de 112 720 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 664 €/an
Calcul : 73 268 € × 3,636% = 2 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 652 €52 353 €5 394 €-40 701 €21 400 €19 301 €19 301 €
211 885 €6 998 €5 248 €4 887 €--14 414 €
312 123 €6 847 €5 097 €5 276 €--9 138 €
412 365 €6 691 €4 942 €5 674 €--3 465 €
512 612 €6 531 €4 781 €6 082 €---
612 865 €6 365 €4 615 €6 500 €---
713 122 €6 193 €4 444 €6 929 €---
813 384 €6 016 €4 266 €7 369 €---
913 652 €5 833 €4 083 €7 819 €---
1013 925 €5 643 €3 894 €8 282 €---
1114 204 €5 448 €3 698 €8 756 €---
1214 488 €5 246 €3 496 €9 242 €---
1314 777 €5 037 €3 288 €9 740 €---
1415 073 €4 822 €3 072 €10 251 €---
1515 374 €4 599 €2 849 €10 776 €---
1615 682 €4 369 €2 619 €11 313 €---
1715 996 €4 131 €2 381 €11 865 €---
1816 315 €3 885 €2 135 €12 430 €---
1916 642 €3 631 €1 882 €13 011 €---
2016 975 €3 369 €1 619 €13 606 €---
2117 314 €3 098 €1 348 €14 216 €---
2217 660 €2 818 €1 068 €14 843 €---
2318 014 €2 528 €779 €15 485 €---
2418 374 €2 229 €480 €16 144 €---
2518 741 €1 921 €171 €16 821 €---
TOTAL373 213 €166 599 €77 651 €206 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-6 420 €+8 867 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €0 €+2 447 €
4+2 447 €0 €+2 447 €
5+2 447 €+785 €+1 662 €
6+2 447 €+1 950 €+497 €
7+2 447 €+2 079 €+368 €
8+2 447 €+2 211 €+236 €
9+2 447 €+2 346 €+101 €
10+2 447 €+2 485 €-38 €
11+2 447 €+2 627 €-180 €
12+2 447 €+2 773 €-326 €
13+2 447 €+2 922 €-475 €
14+2 447 €+3 075 €-628 €
15+2 447 €+3 233 €-786 €
16+2 447 €+3 394 €-947 €
17+2 447 €+3 559 €-1 112 €
18+2 447 €+3 729 €-1 282 €
19+2 447 €+3 903 €-1 456 €
20+2 447 €+4 082 €-1 635 €
21+2 447 €+4 265 €-1 818 €
22+2 447 €+4 453 €-2 006 €
23+2 447 €+4 646 €-2 199 €
24+2 447 €+4 843 €-2 396 €
25+2 447 €+5 046 €-2 599 €
Total+61 175 €+61 984 €+-809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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