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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBriançon (05)
Surface49.7m²
Coût Total109 320€
Loyer Annuel9 426€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 49.7 m²
Prix au m² : 1 408,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking

L'office notarial MOREL-FERAUD et associé, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-interactif

Adresse du bien : 38 rue François Chabas, bâtiment 1 05100 BRIANCON

A BRIANCON (05100), Quartier le Mas de Blais, appartement de type 2 situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de quatre étages, comprenant : Une entrée, un salon donnant sur balcon, une cuisine, une salle de bains, un WC séparé et une chambre. et la jouissance privative d'un petit jardin.

Une cave et emplacement de stationnement complète le bien.

les visites sont prévues le vendredi 6 décembre de 11h00 à 12h00. Il est impératif d'avoir visité le bien pour pouvoir participer aux enchères.

Visites : Sans rendez-vous, à l'adresse du bien : Le 06/12/24 de 11:00 à 12:00 Contact : 04.91.33.31.89

Conditions de la vente : Le bien est présenté en Immo-interactif à la hausse :

  • 1ère offre possible : à partir de 70 000 euros (honoraires de négociation inclus)
  • Offres suivantes : multiples de 1 000 euros.
  • Réception des offres du 12/12/2024 à 12:00 au 13/12/2024 à 12:44 sur le site Immo-interactif®.

Annonce de l'étude MOREL-FERAUD et associé - Notaires à Marseille 8e Arrondissement - N° SIRET : 31185229700028

Immo-interactif® : le système d'enchères immobilières sans contrainte, transparent et sécurisé, proposé par votre notaire.

Ville : Briançon
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05100
Coordonnées : 44.917332, 6.620264
Total : 109 320€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 33 720€
Valeur du bien : 103 720€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.7m²
Loyer prédit : 15.81€/m²/mois
Fourchette : 12.06€ - 20.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9426€/an
Fourchette totale : 599€ - 1029€/mois
Fourchette annuelle : 7193€ - 12352€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 969,44 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 581 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-77 581€ (-52.6%)
Marge achat-revente :38 261€ (25.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :41,00€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 573,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 500,23€
Coût de l'assurance :12 298,50€
Taxe foncière : 942,62€/an
Soit par mois : 78,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 785,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 652,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 49.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 720 €(678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 320 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 492 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 661 €
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -38 661 €
Résultat foncier Année 1 : -29 235 €(Déficit de 29 235 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 835 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 941 €/an
Revenus locatifs : +9 426 €
Charges déductibles : -4 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7835.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 426 €38 665 €3 510 €-29 239 €21 400 €7 839 €7 839 €
29 615 €4 850 €3 415 €4 765 €--3 074 €
39 807 €4 751 €3 317 €5 056 €---
410 003 €4 650 €3 215 €5 353 €---
510 203 €4 545 €3 111 €5 658 €---
610 407 €4 437 €3 002 €5 970 €---
710 615 €4 325 €2 890 €6 290 €---
810 828 €4 210 €2 775 €6 618 €---
911 044 €4 090 €2 656 €6 954 €---
1011 265 €3 967 €2 532 €7 298 €---
1111 490 €3 840 €2 405 €7 651 €---
1211 720 €3 708 €2 273 €8 012 €---
1311 955 €3 572 €2 138 €8 383 €---
1412 194 €3 432 €1 997 €8 762 €---
1512 438 €3 287 €1 852 €9 151 €---
1612 686 €3 137 €1 702 €9 549 €---
1712 940 €2 982 €1 548 €9 958 €---
1813 199 €2 822 €1 388 €10 377 €---
1913 463 €2 657 €1 223 €10 806 €---
2013 732 €2 487 €1 052 €11 245 €---
2114 007 €2 310 €876 €11 696 €---
2214 287 €2 128 €694 €12 158 €---
2314 573 €1 940 €506 €12 632 €---
2414 864 €1 746 €312 €13 118 €---
2515 161 €1 546 €111 €13 616 €---
TOTAL301 922 €120 084 €50 500 €181 838 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 838 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €+595 €+1 384 €
4+1 979 €+1 606 €+373 €
5+1 979 €+1 697 €+282 €
6+1 979 €+1 791 €+188 €
7+1 979 €+1 887 €+92 €
8+1 979 €+1 985 €-6 €
9+1 979 €+2 086 €-107 €
10+1 979 €+2 189 €-210 €
11+1 979 €+2 295 €-316 €
12+1 979 €+2 404 €-425 €
13+1 979 €+2 515 €-536 €
14+1 979 €+2 629 €-650 €
15+1 979 €+2 745 €-766 €
16+1 979 €+2 865 €-886 €
17+1 979 €+2 987 €-1 008 €
18+1 979 €+3 113 €-1 134 €
19+1 979 €+3 242 €-1 263 €
20+1 979 €+3 374 €-1 395 €
21+1 979 €+3 509 €-1 530 €
22+1 979 €+3 648 €-1 669 €
23+1 979 €+3 790 €-1 811 €
24+1 979 €+3 935 €-1 956 €
25+1 979 €+4 085 €-2 106 €
Total+49 475 €+54 552 €+-5 077 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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