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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRaincy (93)
Surface51m²
Coût Total185 320€
Loyer Annuel14 087€
Rentabilité7.60%
Cashflow/mois-16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 2 725,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking

Sur le secteur du Raincy- Plateau: En rez-de-chaussée, appartement de 51.90 m² comprenant une entrée, cuisine, séjour, chambre, salle d'eau avec wc, buanderie. Le tout avec cave et une place de parking en extérieur. Copropriété de 5 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1210.00 euros.

Ville : Raincy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93340
Coordonnées : 48.897530, 2.527700
Total : 185 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 174 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 23.02€/m²/mois
Fourchette : 19.14€ - 27.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1174€/mois
Loyer annuel estimé : 14087€/an
Fourchette totale : 976€ - 1412€/mois
Fourchette annuelle : 11716€ - 16939€/an
Rentabilité brute :7.60%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 194,32 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 910 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-23 910€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-22 410€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :54,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 971,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 033,91€
Coût de l'assurance :16 215,50€
Taxe foncière : 1 408,72€/an
Soit par mois : 117,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,83€/mois
Soit par an : 1 209,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 173,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 190,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(690 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Raincy (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 174 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 087 €/an
Calcul : 1 174 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 221 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 409 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 210 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 688 €
Revenus locatifs : +14 087 €
Charges déductibles : -44 688 €
Résultat foncier Année 1 : -30 601 €(Déficit de 30 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 488 €/an
Revenus locatifs : +14 087 €
Charges déductibles : -9 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9200.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 087 €44 694 €6 227 €-30 607 €21 400 €9 207 €9 207 €
214 369 €9 329 €6 061 €5 040 €--4 167 €
314 656 €9 158 €5 890 €5 499 €---
414 949 €8 981 €5 713 €5 969 €---
515 248 €8 798 €5 530 €6 451 €---
615 553 €8 608 €5 341 €6 945 €---
715 864 €8 412 €5 145 €7 452 €---
816 182 €8 210 €4 942 €7 972 €---
916 505 €8 000 €4 733 €8 505 €---
1016 835 €7 783 €4 516 €9 052 €---
1117 172 €7 559 €4 291 €9 614 €---
1217 516 €7 326 €4 059 €10 189 €---
1317 866 €7 086 €3 819 €10 780 €---
1418 223 €6 838 €3 570 €11 385 €---
1518 588 €6 581 €3 313 €12 007 €---
1618 959 €6 315 €3 047 €12 645 €---
1719 339 €6 040 €2 772 €13 299 €---
1819 725 €5 755 €2 488 €13 970 €---
1920 120 €5 461 €2 193 €14 659 €---
2020 522 €5 156 €1 889 €15 366 €---
2120 933 €4 841 €1 573 €16 092 €---
2221 351 €4 515 €1 247 €16 837 €---
2321 778 €4 177 €910 €17 601 €---
2422 214 €3 828 €561 €18 386 €---
2522 658 €3 467 €200 €19 191 €---
TOTAL451 216 €206 916 €90 034 €244 300 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 300 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 958 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 958 €-6 420 €+9 378 €
2+2 958 €0 €+2 958 €
3+2 958 €+400 €+2 558 €
4+2 958 €+1 791 €+1 167 €
5+2 958 €+1 935 €+1 023 €
6+2 958 €+2 084 €+874 €
7+2 958 €+2 236 €+722 €
8+2 958 €+2 392 €+566 €
9+2 958 €+2 552 €+406 €
10+2 958 €+2 716 €+242 €
11+2 958 €+2 884 €+74 €
12+2 958 €+3 057 €-99 €
13+2 958 €+3 234 €-276 €
14+2 958 €+3 416 €-458 €
15+2 958 €+3 602 €-644 €
16+2 958 €+3 793 €-835 €
17+2 958 €+3 990 €-1 032 €
18+2 958 €+4 191 €-1 233 €
19+2 958 €+4 398 €-1 440 €
20+2 958 €+4 610 €-1 652 €
21+2 958 €+4 828 €-1 870 €
22+2 958 €+5 051 €-2 093 €
23+2 958 €+5 280 €-2 322 €
24+2 958 €+5 516 €-2 558 €
25+2 958 €+5 757 €-2 799 €
Total+73 950 €+73 290 €+660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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