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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface60m²
Coût Total99 732€
Loyer Annuel9 170€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 900 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 381,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Non meublé

Venez découvrir ce très bel appartement situé en rez-de-chaussée, très bien situé dans le quartier recherché du Dernier Sou. Cet appartement de type 2 entièrement rénové serait idéal pour un jeune couple ou une personne seule. Il conviendrait également pour de la location saisonnière ou un investissement locatif. Une opportunité à ne pas manquer ! DPE D ! N'hésitez pas à me contacter Référence agence : 13681

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.727390, 1.620440
Total : 99 732€
Prix d'acquisition : 82 900€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 93 100€
Frais de notaire : 6 632€
Coût estimé : 6 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.74€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9170€/an
Fourchette totale : 617€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7409€ - 11350€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :7.43% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,07 €/m²
Basé sur :297 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 484 €
Prix d'achat :82 900 €
Décote à l'achat :-19 584€ (-19.1%)
Marge achat-revente :2 752€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 732€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :29,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 523,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 612,29€
Coût de l'assurance :8 726,55€
Taxe foncière : 917,01€/an
Soit par mois : 76,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - légère usure.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - légère usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - légère usure.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(170 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Peinture:2 400€
    Peinture cuisine: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 600€/m² = 3600€ (estimation pour peinture, joints, robinetterie, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant main d'œuvre. Aucune action nécessaire pour le chauffage en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 732 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 824 €
Revenus locatifs : +9 170 €
Charges déductibles : -14 824 €
Résultat foncier Année 1 : -5 654 €(Déficit de 5 654 €)
Imputable sur revenu global : 5 654 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 624 €/an
Revenus locatifs : +9 170 €
Charges déductibles : -4 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 546 €/an
Prix d'achat du bien : 82 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 885 €(65% de 82 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 959 €/an
Calcul : 53 885 € × 3,636% = 1 959 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 170 €14 827 €3 361 €-5 657 €5 657 €--
29 353 €4 538 €3 272 €4 816 €---
39 541 €4 446 €3 180 €5 095 €---
49 731 €4 350 €3 084 €5 381 €---
59 926 €4 252 €2 985 €5 674 €---
610 124 €4 149 €2 883 €5 975 €---
710 327 €4 044 €2 778 €6 283 €---
810 534 €3 934 €2 668 €6 599 €---
910 744 €3 821 €2 555 €6 923 €---
1010 959 €3 704 €2 438 €7 255 €---
1111 178 €3 583 €2 317 €7 595 €---
1211 402 €3 458 €2 192 €7 944 €---
1311 630 €3 328 €2 062 €8 302 €---
1411 862 €3 194 €1 928 €8 668 €---
1512 100 €3 055 €1 789 €9 044 €---
1612 342 €2 912 €1 646 €9 430 €---
1712 589 €2 763 €1 497 €9 825 €---
1812 840 €2 610 €1 344 €10 231 €---
1913 097 €2 451 €1 185 €10 646 €---
2013 359 €2 286 €1 020 €11 073 €---
2113 626 €2 116 €850 €11 510 €---
2213 899 €1 940 €674 €11 959 €---
2314 177 €1 758 €492 €12 419 €---
2414 460 €1 569 €303 €12 891 €---
2514 749 €1 374 €108 €13 375 €---
TOTAL293 720 €90 464 €48 612 €203 256 €5 657 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 697 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 926 €-1 697 €+3 623 €
2+1 926 €+1 445 €+481 €
3+1 926 €+1 528 €+398 €
4+1 926 €+1 614 €+312 €
5+1 926 €+1 702 €+224 €
6+1 926 €+1 793 €+133 €
7+1 926 €+1 885 €+41 €
8+1 926 €+1 980 €-54 €
9+1 926 €+2 077 €-151 €
10+1 926 €+2 176 €-250 €
11+1 926 €+2 279 €-353 €
12+1 926 €+2 383 €-457 €
13+1 926 €+2 490 €-564 €
14+1 926 €+2 600 €-674 €
15+1 926 €+2 713 €-787 €
16+1 926 €+2 829 €-903 €
17+1 926 €+2 948 €-1 022 €
18+1 926 €+3 069 €-1 143 €
19+1 926 €+3 194 €-1 268 €
20+1 926 €+3 322 €-1 396 €
21+1 926 €+3 453 €-1 527 €
22+1 926 €+3 588 €-1 662 €
23+1 926 €+3 726 €-1 800 €
24+1 926 €+3 867 €-1 941 €
25+1 926 €+4 013 €-2 087 €
Total+48 150 €+60 977 €+-12 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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