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Appartement 4 pièces 65 m²

VilleAurillac (15)
Surface65
Coût Total103 984
Loyer Annuel7 602
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+19
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 300 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 235,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - Appartement 4 pièces 65 m²

A découvrir dans votre agence Laforet AURILLAC, Appartement de type 3 idéalement situé dans un quartier proche de tous commerces .

Ce bien de 65m2 se compose d 'une entrée , une cuisine séparée donnant sur une loggia ,d' un salon - séjour lumineux ainsi que deux chambres, une salle de bain et un WC.

Exposition Sud. Ensemble des menuiseries ( PVC double vitrage) , Chauffage collectif gaz de ville .

Travaux de réfection à prévoir

Cet appartement bénéficie d'une cave.

AGENCE LAFORET - 14 Rue Paul Doumer 15000 AURILLAC - SCONSTANT@LAFORET - CONSTANT Sébastien [Coordonnées masquées]

Honoraires de négociation à la charge des vendeurs Sébastien CONSTANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 65 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 215 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.930984, 2.428788
Total : 103 984
Prix d'acquisition : 80 300
Travaux : 17 260
Valeur du bien : 97 560
Frais de notaire : 6 424
Coût estimé : 6 424
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,75 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 979
Prix d'achat :80 300
Décote à l'achat :-18 679 (-18.9%)
Marge achat-revente :-5 005€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 984
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 186,52
Coût de l'assurance :9 098,60
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 260(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900
    Vérification système chauffage collectif: 1 système = 900€
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:1 060
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€, Vérification électricité: 2 chambres à 200€ = 400€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon:800
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Vérification électricité: 1 salon à 200€ = 200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 984 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 978
Revenus locatifs : +7 602
Charges déductibles : -21 978
Résultat foncier Année 1 : -14 376(Déficit de 14 376 €)
Imputable sur revenu global : 14 376
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 718 €/an
Revenus locatifs : +7 602
Charges déductibles : -4 718
Résultat foncier Années 2+ : 2 884 €/an
Prix d'achat du bien : 80 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 195(65% de 80 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 898 €/an
Calcul : 52 195 € × 3,636% = 1 898
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 60221 9813 597-14 37914 379 €--
27 7544 6273 5033 127---
37 9094 5303 4053 380---
48 0684 4283 3043 639---
58 2294 3243 2003 905---
68 3934 2153 0914 178---
78 5614 1032 9794 458---
88 7333 9872 8634 746---
98 9073 8672 7425 041---
109 0853 7422 6185 343---
119 2673 6132 4895 654---
129 4523 4792 3555 973---
139 6413 3412 2176 301---
149 8343 1972 0736 637---
1510 0313 0491 9256 982---
1610 2322 8951 7717 336---
1710 4362 7361 6127 700---
1810 6452 5711 4478 074---
1910 8582 4011 2768 457---
2011 0752 2241 1008 851---
2111 2972 0419179 256---
2211 5221 8517279 671---
2311 7531 65553110 098---
2411 9881 45232710 536---
2512 2281 24111710 987---
TOTAL243 50297 55152 187145 95114 379Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 314
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 951
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596-4 314+5 910
2+1 596+938+658
3+1 596+1 014+582
4+1 596+1 092+504
5+1 596+1 172+424
6+1 596+1 253+343
7+1 596+1 337+259
8+1 596+1 424+172
9+1 596+1 512+84
10+1 596+1 603-7
11+1 596+1 696-100
12+1 596+1 792-196
13+1 596+1 890-294
14+1 596+1 991-395
15+1 596+2 095-499
16+1 596+2 201-605
17+1 596+2 310-714
18+1 596+2 422-826
19+1 596+2 537-941
20+1 596+2 655-1 059
21+1 596+2 777-1 181
22+1 596+2 901-1 305
23+1 596+3 029-1 433
24+1 596+3 161-1 565
25+1 596+3 296-1 700
Total+39 900+43 785+-3 885
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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