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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface65m²
Coût Total103 984€
Loyer Annuel7 602€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 300 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 235,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 65 m² - Appartement 4 pièces 65 m²

A découvrir dans votre agence Laforet AURILLAC, Appartement de type 3 idéalement situé dans un quartier proche de tous commerces .

Ce bien de 65m2 se compose d 'une entrée , une cuisine séparée donnant sur une loggia ,d' un salon - séjour lumineux ainsi que deux chambres, une salle de bain et un WC.

Exposition Sud. Ensemble des menuiseries ( PVC double vitrage) , Chauffage collectif gaz de ville .

Travaux de réfection à prévoir

Cet appartement bénéficie d'une cave.

AGENCE LAFORET - 14 Rue Paul Doumer 15000 AURILLAC - SCONSTANT@LAFORET - CONSTANT Sébastien [Coordonnées masquées]

Honoraires de négociation à la charge des vendeurs Sébastien CONSTANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 65 m²

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 215 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.930984, 2.428788
Total : 103 984€
Prix d'acquisition : 80 300€
Travaux : 17 260€
Valeur du bien : 97 560€
Frais de notaire : 6 424€
Coût estimé : 6 424€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,75 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 979 €
Prix d'achat :80 300 €
Décote à l'achat :-18 679€ (-18.9%)
Marge achat-revente :-5 005€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 984€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 550,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 186,52€
Coût de l'assurance :9 098,60€
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, et vérification de l'électricité dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 260 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système = 900€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Chambres:1 060€
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€, Vérification électricité: 2 chambres à 200€ = 400€, Main d'œuvre: 40€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Vérification électricité: 1 salon à 200€ = 200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 984 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 978 €
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -21 978 €
Résultat foncier Année 1 : -14 376 €(Déficit de 14 376 €)
Imputable sur revenu global : 14 376 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 718 €/an
Revenus locatifs : +7 602 €
Charges déductibles : -4 718 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 884 €/an
Prix d'achat du bien : 80 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 195 €(65% de 80 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 898 €/an
Calcul : 52 195 € × 3,636% = 1 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 602 €21 981 €3 597 €-14 379 €14 379 €--
27 754 €4 627 €3 503 €3 127 €---
37 909 €4 530 €3 405 €3 380 €---
48 068 €4 428 €3 304 €3 639 €---
58 229 €4 324 €3 200 €3 905 €---
68 393 €4 215 €3 091 €4 178 €---
78 561 €4 103 €2 979 €4 458 €---
88 733 €3 987 €2 863 €4 746 €---
98 907 €3 867 €2 742 €5 041 €---
109 085 €3 742 €2 618 €5 343 €---
119 267 €3 613 €2 489 €5 654 €---
129 452 €3 479 €2 355 €5 973 €---
139 641 €3 341 €2 217 €6 301 €---
149 834 €3 197 €2 073 €6 637 €---
1510 031 €3 049 €1 925 €6 982 €---
1610 232 €2 895 €1 771 €7 336 €---
1710 436 €2 736 €1 612 €7 700 €---
1810 645 €2 571 €1 447 €8 074 €---
1910 858 €2 401 €1 276 €8 457 €---
2011 075 €2 224 €1 100 €8 851 €---
2111 297 €2 041 €917 €9 256 €---
2211 522 €1 851 €727 €9 671 €---
2311 753 €1 655 €531 €10 098 €---
2411 988 €1 452 €327 €10 536 €---
2512 228 €1 241 €117 €10 987 €---
TOTAL243 502 €97 551 €52 187 €145 951 €14 379 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 314 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 951 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596 €-4 314 €+5 910 €
2+1 596 €+938 €+658 €
3+1 596 €+1 014 €+582 €
4+1 596 €+1 092 €+504 €
5+1 596 €+1 172 €+424 €
6+1 596 €+1 253 €+343 €
7+1 596 €+1 337 €+259 €
8+1 596 €+1 424 €+172 €
9+1 596 €+1 512 €+84 €
10+1 596 €+1 603 €-7 €
11+1 596 €+1 696 €-100 €
12+1 596 €+1 792 €-196 €
13+1 596 €+1 890 €-294 €
14+1 596 €+1 991 €-395 €
15+1 596 €+2 095 €-499 €
16+1 596 €+2 201 €-605 €
17+1 596 €+2 310 €-714 €
18+1 596 €+2 422 €-826 €
19+1 596 €+2 537 €-941 €
20+1 596 €+2 655 €-1 059 €
21+1 596 €+2 777 €-1 181 €
22+1 596 €+2 901 €-1 305 €
23+1 596 €+3 029 €-1 433 €
24+1 596 €+3 161 €-1 565 €
25+1 596 €+3 296 €-1 700 €
Total+39 900 €+43 785 €+-3 885 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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