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Appartement 3 pièces 113 m²

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface113m²
Coût Total197 212€
Loyer Annuel13 286€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 163 900 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 450,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BOULOGNE SUR MER - REF 5683 Renseignements : David Bertin Tél : O60109174 Agent Commercial RSAC : 489879809 Secteur vieille ville / centre ville Rare sur le marché appartement en duplex, pas de travaux à prévoir Espace de vie lumineux de 50 M2 Cuisine, salle de bains, deux belles chambres. Les plus : peu de charges de copropriété, cachet préservé, coup de coeur assuré . PRIX : 163 900 €UROS FAI CLASSE ENERGIE : D

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.728573, 1.607846
Total : 197 212€
Prix d'acquisition : 163 900€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 184 100€
Frais de notaire : 13 112€
Coût estimé : 13 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13286€/an
Fourchette totale : 889€ - 1379€/mois
Fourchette annuelle : 10668€ - 16546€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :409 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 334 €
Prix d'achat :163 900 €
Décote à l'achat :-24 434€ (-13.0%)
Marge achat-revente :-8 878€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 212€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 811,39€
Coût de l'assurance :17 256,05€
Taxe foncière : 1 328,59€/an
Soit par mois : 110,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 107,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés, remplacement éventuel de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments de cuisine datés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, bon état général.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(179 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, bon état général.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 286 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 212 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 839 €
Revenus locatifs : +13 286 €
Charges déductibles : -28 839 €
Résultat foncier Année 1 : -15 553 €(Déficit de 15 553 €)
Imputable sur revenu global : 15 553 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 639 €/an
Revenus locatifs : +13 286 €
Charges déductibles : -8 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 647 €/an
Prix d'achat du bien : 163 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 535 €(65% de 163 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 874 €/an
Calcul : 106 535 € × 3,636% = 3 874 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 286 €28 845 €6 626 €-15 559 €15 559 €--
213 552 €8 469 €6 450 €5 082 €---
313 823 €8 287 €6 268 €5 535 €---
414 099 €8 099 €6 080 €6 000 €---
514 381 €7 904 €5 885 €6 477 €---
614 669 €7 703 €5 684 €6 966 €---
714 962 €7 494 €5 475 €7 468 €---
815 261 €7 278 €5 260 €7 983 €---
915 567 €7 055 €5 036 €8 511 €---
1015 878 €6 824 €4 806 €9 054 €---
1116 195 €6 586 €4 567 €9 610 €---
1216 519 €6 338 €4 320 €10 181 €---
1316 850 €6 083 €4 064 €10 767 €---
1417 187 €5 818 €3 800 €11 368 €---
1517 530 €5 545 €3 526 €11 986 €---
1617 881 €5 262 €3 243 €12 619 €---
1718 239 €4 969 €2 950 €13 270 €---
1818 603 €4 666 €2 647 €13 937 €---
1918 976 €4 353 €2 334 €14 623 €---
2019 355 €4 029 €2 010 €15 326 €---
2119 742 €3 693 €1 674 €16 049 €---
2220 137 €3 346 €1 327 €16 791 €---
2320 540 €2 987 €969 €17 552 €---
2420 951 €2 616 €597 €18 335 €---
2521 370 €2 232 €213 €19 138 €---
TOTAL425 552 €166 482 €95 811 €259 069 €15 559 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 668 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 286 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790 €-4 668 €+7 458 €
2+2 790 €+1 525 €+1 265 €
3+2 790 €+1 661 €+1 129 €
4+2 790 €+1 800 €+990 €
5+2 790 €+1 943 €+847 €
6+2 790 €+2 090 €+700 €
7+2 790 €+2 240 €+550 €
8+2 790 €+2 395 €+395 €
9+2 790 €+2 553 €+237 €
10+2 790 €+2 716 €+74 €
11+2 790 €+2 883 €-93 €
12+2 790 €+3 054 €-264 €
13+2 790 €+3 230 €-440 €
14+2 790 €+3 410 €-620 €
15+2 790 €+3 596 €-806 €
16+2 790 €+3 786 €-996 €
17+2 790 €+3 981 €-1 191 €
18+2 790 €+4 181 €-1 391 €
19+2 790 €+4 387 €-1 597 €
20+2 790 €+4 598 €-1 808 €
21+2 790 €+4 815 €-2 025 €
22+2 790 €+5 037 €-2 247 €
23+2 790 €+5 266 €-2 476 €
24+2 790 €+5 500 €-2 710 €
25+2 790 €+5 741 €-2 951 €
Total+69 750 €+77 721 €+-7 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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