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Investiissement locatif

Bien expiré
VilleSaint-Quentin (02)
Surface67m²
Coût Total118 220€
Loyer Annuel7 668€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 373,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'OPPORTUNITÉ DU MOMENT Avis aux investisseurs réactifs ! Situé Rue Voltaire, 2 appartements en copropriété avec une configuration optimisée et des locataires déjà en place, vous encaissez vos premiers loyers dès la signature chez le notaire. Le gros plus ? Un garage et un parking privatifs qui ne demandent qu'à être loués pour booster encore davantage votre rendement! COMPOSITION & ÉTAT LOCATIF L'ensemble est parfaitement sectorisé pour répondre à la demande locative locale: ● Appartement 1 (T2 de 47,48 m²) : Un beau volume loué 512,00 € HC (+ 95 € de charges). ● Appartement 2 (Studio de 19,73 m²) : Un cocon fonctionnel loué 310,00 € HC (+ 80 € de charges). ● Stationnement privatif : Un garage avec un potentiel locatif immédiat de 50,00€.

Ville : Saint-Quentin
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02100
Coordonnées : 49.841640, 3.289620
Total : 118 220€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 18 860€
Valeur du bien : 110 860€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.54€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7668€/an
Fourchette totale : 504€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6051€ - 9718€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,34 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 196 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+16 804€ (+22.3%)
Marge achat-revente :-43 024€ (-57.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :34,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 623,88€
Coût de l'assurance :10 344,25€
Taxe foncière : 766,84€/an
Soit par mois : 63,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 175,00€/mois
Soit par an : 2 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 639,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche et lavabo) et mise aux normes plomberie
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 860 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (pose et matériaux compris)
  • Chambres:1 760€
    Parquet flottant: 22 m² × 80€/m² = 1760€, Main d'œuvre: 40€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Quentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 668 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 220 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 100 €/an
Calcul : 175 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 121 €
Revenus locatifs : +7 668 €
Charges déductibles : -26 121 €
Résultat foncier Année 1 : -18 452 €(Déficit de 18 452 €)
Imputable sur revenu global : 18 452 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 261 €/an
Revenus locatifs : +7 668 €
Charges déductibles : -7 261 €
Résultat foncier Années 2+ : 408 €/an
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 668 €26 125 €3 984 €-18 456 €18 456 €--
27 822 €7 159 €3 878 €663 €---
37 978 €7 050 €3 769 €929 €---
48 138 €6 937 €3 656 €1 201 €---
58 301 €6 820 €3 539 €1 481 €---
68 467 €6 698 €3 418 €1 768 €---
78 636 €6 573 €3 293 €2 063 €---
88 809 €6 444 €3 163 €2 365 €---
98 985 €6 310 €3 029 €2 675 €---
109 164 €6 171 €2 890 €2 994 €---
119 348 €6 027 €2 747 €3 320 €---
129 535 €5 879 €2 598 €3 656 €---
139 725 €5 725 €2 445 €4 000 €---
149 920 €5 566 €2 286 €4 354 €---
1510 118 €5 402 €2 121 €4 717 €---
1610 321 €5 232 €1 951 €5 089 €---
1710 527 €5 056 €1 775 €5 472 €---
1810 738 €4 873 €1 593 €5 864 €---
1910 952 €4 685 €1 404 €6 267 €---
2011 171 €4 490 €1 209 €6 682 €---
2111 395 €4 288 €1 008 €7 107 €---
2211 623 €4 079 €799 €7 543 €---
2311 855 €3 863 €583 €7 992 €---
2412 092 €3 640 €359 €8 452 €---
2512 334 €3 409 €128 €8 925 €---
TOTAL245 622 €158 499 €57 624 €87 123 €18 456 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 537 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610 €-5 537 €+7 147 €
2+1 610 €+199 €+1 411 €
3+1 610 €+279 €+1 331 €
4+1 610 €+360 €+1 250 €
5+1 610 €+444 €+1 166 €
6+1 610 €+530 €+1 080 €
7+1 610 €+619 €+991 €
8+1 610 €+709 €+901 €
9+1 610 €+803 €+807 €
10+1 610 €+898 €+712 €
11+1 610 €+996 €+614 €
12+1 610 €+1 097 €+513 €
13+1 610 €+1 200 €+410 €
14+1 610 €+1 306 €+304 €
15+1 610 €+1 415 €+195 €
16+1 610 €+1 527 €+83 €
17+1 610 €+1 641 €-31 €
18+1 610 €+1 759 €-149 €
19+1 610 €+1 880 €-270 €
20+1 610 €+2 004 €-394 €
21+1 610 €+2 132 €-522 €
22+1 610 €+2 263 €-653 €
23+1 610 €+2 398 €-788 €
24+1 610 €+2 536 €-926 €
25+1 610 €+2 678 €-1 068 €
Total+40 250 €+26 137 €+14 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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