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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleBelfort (90)
Surface65
Coût Total69 400
Loyer Annuel7 137
Rentabilité10.28%
Cashflow/mois+176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

L’Agence Immobilière du Château vous propose cet appartement de 65 m², idéalement situé à proximité du Lycée Condorcet, avec un accès rapide au centre-ville, à la gare et aux principaux axes routiers.

Situé au 1er étage d’une petite copropriété, il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un salon/salle à manger, d'une salle de bains avec douche ainsi que de deux chambres.

Afin de vous aider à vous projeter, certains visuels ont fait l’objet d’un aménagement virtuel (home staging). Les photographies non aménagées reflètent l'état réel du bien.

Cet appartement constitue une belle opportunité, aussi bien pour un premier achat que pour un investissement locatif.

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/07/2026

Consommation énergie primaire : 135 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.634260, 6.850905
Total : 69 400
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 10 000
Valeur du bien : 65 000
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7137€/an
Fourchette totale : 463€ - 764€/mois
Fourchette annuelle : 5559€ - 9164€/an
Rentabilité brute :10.28%
Fourchette de rentabilité :8.01% - 13.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181,19 €/m²
Basé sur :468 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 777
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-21 777 (-28.4%)
Marge achat-revente :7 377€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :341,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :17,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 359,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 162,44
Coût de l'assurance :5 205,00
Taxe foncière : 713,74€/an
Soit par mois : 59,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 418,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :176,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 560€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 137 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 295 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 400 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 208 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 217
Revenus locatifs : +7 137
Charges déductibles : -13 217
Résultat foncier Année 1 : -6 080(Déficit de 6 080 €)
Imputable sur revenu global : 6 080
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 217 €/an
Revenus locatifs : +7 137
Charges déductibles : -3 217
Résultat foncier Années 2+ : 3 920 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 13713 2192 297-6 0826 082 €--
27 2803 1582 2364 122---
37 4263 0942 1724 331---
47 5743 0292 1074 546---
57 7262 9612 0394 765---
67 8802 8911 9694 990---
78 0382 8181 8965 220---
88 1992 7431 8215 456---
98 3632 6651 7435 697---
108 5302 5851 6635 945---
118 7002 5021 5806 198---
128 8742 4161 4946 458---
139 0522 3281 4066 724---
149 2332 2361 3146 997---
159 4182 1411 2197 277---
169 6062 0431 1217 563---
179 7981 9411 0207 857---
189 9941 8379158 158---
1910 1941 7288068 466---
2010 3981 6166948 782---
2110 6061 5005789 106---
2210 8181 3804589 438---
2311 0341 2563349 778---
2411 2551 12820610 127---
2511 4809957310 485---
TOTAL228 61466 21133 162162 4036 082Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 825
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 403
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 137 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 499-1 825+3 324
2+1 499+1 237+262
3+1 499+1 299+200
4+1 499+1 364+135
5+1 499+1 429+70
6+1 499+1 497+2
7+1 499+1 566-67
8+1 499+1 637-138
9+1 499+1 709-210
10+1 499+1 783-284
11+1 499+1 860-361
12+1 499+1 937-438
13+1 499+2 017-518
14+1 499+2 099-600
15+1 499+2 183-684
16+1 499+2 269-770
17+1 499+2 357-858
18+1 499+2 447-948
19+1 499+2 540-1 041
20+1 499+2 635-1 136
21+1 499+2 732-1 233
22+1 499+2 831-1 332
23+1 499+2 933-1 434
24+1 499+3 038-1 539
25+1 499+3 145-1 646
Total+37 475+48 721+-11 246
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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