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Bel et spacieuse appartement au coeur de Saint-André-les-Verg

VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface105
Coût Total179 100
Loyer Annuel14 128
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+133
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 380,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En exclusivité ! Nous avons le plaisir de vous présenter ce bel appartement traversant situé au dernier étage d'un immeuble bien entretenu, au coeur de Saint-André-les-Vergers. Idéalement placé à proximité de toutes les commodités, cet appartement offre un beau cadre de vie, parfait pour un premier achat ou pour accueillir une famille. Dès votre entrée, vous serez séduit par la belle et spacieuse entrée qui mène à un salon séjour lumineux et convivial. La cuisine, entièrement équipée et aménagée, saura satisfaire tous vos besoins culinaires. Le bien comprend également une salle de bain, quantre chambres confortables, un WC séparé et un espace de rangement. Pour compléter cet ensemble, l'appartement dispose d'une cave et d'une place de stationnement en sous-sol, garantissant un confort optimal pour votre véhicule. Le chauffage est assuré par une chaudière gaz individuelle, garantissant une efficacité énergétique remarquable et des économies substantielles. Ne manquez pas cette chance unique d'acquérir un appartement où il fait bon vivre. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contacter nous dès aujourd'hui. Nous serons ravis de vous accompagner dans votre projet immobilier. Annonce rédigée sous la responsabilité de Lilit KARAPETIAN 06 50 99 32 87lilit.k@ducotedechezvous-immo.comEI immatriculée au RSAC de Troyes no 803 399 963 Cette annonce vous est proposée par KARAPETIAN Lilit - - NoRSAC: 803 399 963, Enregistré à de TROYES

  • http://www.ducotedechezvous-immo.com/
Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.279765, 4.053569
Total : 179 100
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 22 500
Valeur du bien : 167 500
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14128€/an
Fourchette totale : 952€ - 1456€/mois
Fourchette annuelle : 11425€ - 17471€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,61 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 069
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-21 069 (-12.7%)
Marge achat-revente :-13 031€ (-7.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 303,02
Coût de l'assurance :15 671,25
Taxe foncière : 1 412,82€/an
Soit par mois : 117,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 177,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz individuelle
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE C - Appartement - Bien que le chauffage soit en bon état, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation recommandée pour améliorer le confort et la fonctionnalité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 - Peinture correcte mais un peu usée, rafraîchissement recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir l'apparence.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, peinture optionnelle pour rafraîchir l'apparence.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 500(214 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800
    Remplacement chaudière gaz individuelle: 1 chaudière × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (80m²): 30€/m² × 80 = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:800
    Peinture murs cuisine (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 100
    Peinture murs et plafonds salon (30m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 128 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 100 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 320
Revenus locatifs : +14 128
Charges déductibles : -30 320
Résultat foncier Année 1 : -16 192(Déficit de 16 192 €)
Imputable sur revenu global : 16 192
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 820 €/an
Revenus locatifs : +14 128
Charges déductibles : -7 820
Résultat foncier Années 2+ : 6 308 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 12830 3265 786-16 19816 198 €--
214 4117 6705 6306 741---
314 6997 5085 4697 191---
414 9937 3415 3027 652---
515 2937 1695 1298 124---
615 5996 9914 9518 608---
715 9116 8074 7679 104---
816 2296 6164 5779 612---
916 5536 4204 38010 133---
1016 8846 2174 17710 667---
1117 2226 0073 96811 215---
1217 5675 7913 75111 776---
1317 9185 5673 52712 351---
1418 2765 3353 29612 941---
1518 6425 0963 05713 546---
1619 0154 8492 81014 165---
1719 3954 5942 55514 801---
1819 7834 3312 29115 452---
1920 1784 0582 01916 120---
2020 5823 7771 73716 805---
2120 9943 4861 44617 508---
2221 4143 1861 14618 228---
2321 8422 87583618 967---
2422 2792 55551519 724---
2522 7242 22318420 501---
TOTAL452 529156 79583 303295 73516 198Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 859
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 735
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 967-4 859+7 826
2+2 967+2 022+945
3+2 967+2 157+810
4+2 967+2 295+672
5+2 967+2 437+530
6+2 967+2 582+385
7+2 967+2 731+236
8+2 967+2 884+83
9+2 967+3 040-73
10+2 967+3 200-233
11+2 967+3 364-397
12+2 967+3 533-566
13+2 967+3 705-738
14+2 967+3 882-915
15+2 967+4 064-1 097
16+2 967+4 250-1 283
17+2 967+4 440-1 473
18+2 967+4 636-1 669
19+2 967+4 836-1 869
20+2 967+5 042-2 075
21+2 967+5 252-2 285
22+2 967+5 468-2 501
23+2 967+5 690-2 723
24+2 967+5 917-2 950
25+2 967+6 150-3 183
Total+74 175+88 720+-14 545
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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