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Appartement pensé pour votre quotidien !

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface85
Coût Total161 492
Loyer Annuel10 904
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 434,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 8, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de 85m² T4 à Vandœuvre-lès-Nancy (54500), offrant un cadre de vie agréable au cœur de la ville, proche de la Mairie et de ses commodités : professionnels de santé, transports en commun, écoles, centre commercial... Situé au 1er étage, ce bien se compose de 3 chambres (10 et 11m²), d'une cuisine fermée indépendante idéale pour préserver les espaces de vie, d'un séjour ouvrant sur un balcon agréable pour profiter d'un extérieur au quotidien, d'une salle de douche avec WC séparé. La présence d'une cave constitue un atout supplémentaire pour le rangement ainsi que l'ascenseur, l'interphone, et le parking couvert sécurisé. Cet appartement constitue une excellente opportunité pour les acquéreurs souhaitant le moderniser et le personnaliser selon leurs envies...

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 60 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2282 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 121 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Isabelle LAMBERT, Tél. : 0625891176, E-mail : isabelle.lambert@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Nancy sous le numéro 512 872 300 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.660361, 6.170775
Total : 161 492
Prix d'acquisition : 121 900
Travaux : 29 840
Valeur du bien : 151 740
Frais de notaire : 9 752
Coût estimé : 9 752
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10904€/an
Fourchette totale : 736€ - 1121€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 13455€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,98 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 593
Prix d'achat :121 900
Décote à l'achat :-14 693 (-10.8%)
Marge achat-revente :-24 899€ (-18.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 492
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,37€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 831,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 882,62
Coût de l'assurance :12 111,90
Taxe foncière : 1 090,38€/an
Soit par mois : 90,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,17€/mois
Soit par an : 2 282,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 908,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine vétustes et du plan de travail, réfection de la plomberie et de l'électricité, et nouveau revêtement de sol.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - sols en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un nouveau revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - moquette usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 840(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant 36 m²: 80€/m² × 36 = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 40€/m² × 36 = 1440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant 20 m²: 90€/m² × 20 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 492 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 090 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 282 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 957
Revenus locatifs : +10 904
Charges déductibles : -38 957
Résultat foncier Année 1 : -28 054(Déficit de 28 054 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 354
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 117 €/an
Revenus locatifs : +10 904
Charges déductibles : -9 117
Résultat foncier Années 2+ : 1 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17353.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 235(65% de 121 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 881 €/an
Calcul : 79 235 € × 3,636% = 2 881
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90438 9625 266-28 05910 700 €17 359 €17 359 €
211 1228 9815 1242 141--15 218 €
311 3448 8344 9782 510--12 708 €
411 5718 6834 8262 888--9 820 €
511 8038 5274 6703 276--6 544 €
612 0398 3654 5083 674--2 870 €
712 2798 1984 3414 082---
812 5258 0254 1684 500---
912 7757 8473 9904 929---
1013 0317 6623 8055 369---
1113 2927 4723 6155 820---
1213 5577 2753 4186 283---
1313 8297 0713 2146 758---
1414 1056 8613 0047 245---
1514 3876 6432 7867 744---
1614 6756 4182 5618 257---
1714 9696 1862 3298 782---
1815 2685 9462 0899 322---
1915 5735 6981 8419 875---
2015 8855 4411 58510 443---
2116 2025 1761 32011 026---
2216 5264 9021 04611 624---
2316 8574 61976312 238---
2417 1944 32747012 867---
2517 5384 02416813 514---
TOTAL349 251202 14475 883147 10710 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 107
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290-3 210+5 500
2+2 2900+2 290
3+2 2900+2 290
4+2 2900+2 290
5+2 2900+2 290
6+2 2900+2 290
7+2 290+363+1 927
8+2 290+1 350+940
9+2 290+1 479+811
10+2 290+1 611+679
11+2 290+1 746+544
12+2 290+1 885+405
13+2 290+2 027+263
14+2 290+2 173+117
15+2 290+2 323-33
16+2 290+2 477-187
17+2 290+2 635-345
18+2 290+2 797-507
19+2 290+2 963-673
20+2 290+3 133-843
21+2 290+3 308-1 018
22+2 290+3 487-1 197
23+2 290+3 671-1 381
24+2 290+3 860-1 570
25+2 290+4 054-1 764
Total+57 250+44 132+13 118
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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