Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VillePamiers (09)
Surface119m²
Coût Total181 700€
Loyer Annuel12 440€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 739,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pamiers, en direction de Toulouse, à proximité directe de toutes les commodités de commerces, écoles et transports, venez visiter les trois niveaux de cette belle batisse. Les investisseurs pourront y aménager plusieurs appartements. Idéale pour un premier achat, ses plateaux aux volumes généreux, ne demande qu'à être rénovés.

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.125260, 1.615050
Total : 181 700€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 86 660€
Valeur du bien : 174 660€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12440€/an
Fourchette totale : 785€ - 1370€/mois
Fourchette annuelle : 9416€ - 16435€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 534,80€
Coût de l'assurance :15 898,75€
Taxe foncière : 1 244,03€/an
Soit par mois : 103,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 036,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 050,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (119 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs très abîmés nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et réparation des murs abîmés
Quantité: surface salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.7/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et réparation des éléments visibles sous les combles
Quantité: surface sous combles (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 660 €(728 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation - Isolation combles:5 260€
    Isolation combles: 119 m² × 40€/m² = 4760€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rénovation complète:25 500€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Rénovation complète:9 300€
    Rénovation chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 600€/chambre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:1 800€
    Rafraîchissement peinture: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pamiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 440 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 531 €
Revenus locatifs : +12 440 €
Charges déductibles : -94 531 €
Résultat foncier Année 1 : -82 091 €(Déficit de 82 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 871 €/an
Revenus locatifs : +12 440 €
Charges déductibles : -7 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60690.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 440 €94 537 €5 997 €-82 096 €21 400 €60 696 €60 696 €
212 689 €7 716 €5 836 €4 973 €--55 724 €
312 943 €7 550 €5 670 €5 393 €--50 331 €
413 202 €7 379 €5 499 €5 823 €--44 508 €
513 466 €7 201 €5 321 €6 264 €--38 244 €
613 735 €7 018 €5 138 €6 717 €--31 526 €
714 010 €6 828 €4 948 €7 182 €--24 345 €
814 290 €6 632 €4 752 €7 658 €--16 687 €
914 576 €6 429 €4 549 €8 146 €--8 541 €
1014 867 €6 220 €4 340 €8 647 €---
1115 165 €6 003 €4 123 €9 161 €---
1215 468 €5 779 €3 899 €9 689 €---
1315 777 €5 547 €3 667 €10 230 €---
1416 093 €5 308 €3 428 €10 785 €---
1516 415 €5 060 €3 180 €11 354 €---
1616 743 €4 804 €2 924 €11 939 €---
1717 078 €4 539 €2 660 €12 538 €---
1817 419 €4 266 €2 386 €13 154 €---
1917 768 €3 983 €2 103 €13 785 €---
2018 123 €3 690 €1 810 €14 433 €---
2118 486 €3 388 €1 508 €15 098 €---
2218 855 €3 075 €1 195 €15 780 €---
2319 232 €2 752 €872 €16 481 €---
2419 617 €2 417 €537 €17 200 €---
2520 009 €2 072 €192 €17 938 €---
TOTAL398 465 €220 194 €86 535 €178 271 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 271 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 612 €-6 420 €+9 032 €
2+2 612 €0 €+2 612 €
3+2 612 €0 €+2 612 €
4+2 612 €0 €+2 612 €
5+2 612 €0 €+2 612 €
6+2 612 €0 €+2 612 €
7+2 612 €0 €+2 612 €
8+2 612 €0 €+2 612 €
9+2 612 €0 €+2 612 €
10+2 612 €+32 €+2 580 €
11+2 612 €+2 748 €-136 €
12+2 612 €+2 907 €-295 €
13+2 612 €+3 069 €-457 €
14+2 612 €+3 235 €-623 €
15+2 612 €+3 406 €-794 €
16+2 612 €+3 582 €-970 €
17+2 612 €+3 761 €-1 149 €
18+2 612 €+3 946 €-1 334 €
19+2 612 €+4 135 €-1 523 €
20+2 612 €+4 330 €-1 718 €
21+2 612 €+4 529 €-1 917 €
22+2 612 €+4 734 €-2 122 €
23+2 612 €+4 944 €-2 332 €
24+2 612 €+5 160 €-2 548 €
25+2 612 €+5 381 €-2 769 €
Total+65 300 €+53 481 €+11 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →