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Maison 8 pièces 240 m²

VilleBéganne (56)
Surface240
Coût Total241 805
Loyer Annuel24 063
Rentabilité9.95%
Cashflow/mois+536
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 560 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 877,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 240 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial DOUETTE et DOUETTE-ROBIC, notaires associés, SCP vous proposent : Maison / villa à vendre - BEGANNE (56350)


Centre bourg, maison en pierre de 240 m², comprenant : Entrée, Séjour-salon, cuisine, salle à manger, dégagement W.C., atelier, chaufferie-buanderie, une pièce, Etage de 4 chambres, salle de bains. Atelier . Grenier. Jardin, Puits, garage en dépendance d'env. 60 m²;


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude DOUETTE et DOUETTE-ROBIC, notaires associés, SCP - Notaires à Redon - N° SIRET : 31099838000052


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Surface : 240 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/06/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7 400 € et 10 070 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Béganne
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56350
Coordonnées : 47.596240, -2.239326
Total : 241 805
Prix d'acquisition : 210 560
Travaux : 14 400
Valeur du bien : 224 960
Frais de notaire : 16 845
Coût estimé : 16 845
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 8.36€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 2005€/mois
Loyer annuel estimé : 24063€/an
Fourchette totale : 1588€ - 2531€/mois
Fourchette annuelle : 19062€ - 30377€/an
Rentabilité brute :9.95%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,34 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :389 362
Prix d'achat :210 560
Décote à l'achat :-178 802 (-45.9%)
Marge achat-revente :147 557€ (37.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 805
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :90,68€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 269,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 701,50
Coût de l'assurance :27 203,06
Taxe foncière : 2 406,32€/an
Soit par mois : 200,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 005,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 469,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :535,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 400
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 005 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 063 €/an
Calcul : 2 005 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 805 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 088 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 406 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 651
Revenus locatifs : +24 063
Charges déductibles : -25 651
Résultat foncier Année 1 : -1 588(Déficit de 1 588 €)
Imputable sur revenu global : 1 588
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 251 €/an
Revenus locatifs : +24 063
Charges déductibles : -11 251
Résultat foncier Années 2+ : 12 812 €/an
Prix d'achat du bien : 210 560
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 864(65% de 210 560 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 977 €/an
Calcul : 136 864 € × 3,636% = 4 977
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 06325 6597 764-1 5961 596 €--
224 54411 0487 55413 496---
325 03510 8317 33714 204---
425 53610 6077 11214 929---
526 04710 3756 88015 672---
626 56810 1356 64116 432---
727 0999 8886 39317 211---
827 6419 6326 13818 009---
928 1949 3685 87418 825---
1028 7589 0965 60119 662---
1129 3338 8145 32020 519---
1229 9208 5235 02921 397---
1330 5188 2224 72822 296---
1431 1287 9124 41723 216---
1531 7517 5914 09724 160---
1632 3867 2603 76525 126---
1733 0346 9183 42326 116---
1833 6946 5643 07027 130---
1934 3686 1992 70428 169---
2035 0565 8222 32729 234---
2135 7575 4321 93730 325---
2236 4725 0291 53531 442---
2337 2014 6141 11932 588---
2437 9454 18469033 761---
2538 7043 74024634 964---
TOTAL770 751213 462111 701557 2881 596Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 479
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 288
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 053-479+5 532
2+5 053+4 049+1 004
3+5 053+4 261+792
4+5 053+4 479+574
5+5 053+4 702+351
6+5 053+4 930+123
7+5 053+5 163-110
8+5 053+5 403-350
9+5 053+5 648-595
10+5 053+5 899-846
11+5 053+6 156-1 103
12+5 053+6 419-1 366
13+5 053+6 689-1 636
14+5 053+6 965-1 912
15+5 053+7 248-2 195
16+5 053+7 538-2 485
17+5 053+7 835-2 782
18+5 053+8 139-3 086
19+5 053+8 451-3 398
20+5 053+8 770-3 717
21+5 053+9 097-4 044
22+5 053+9 433-4 380
23+5 053+9 776-4 723
24+5 053+10 128-5 075
25+5 053+10 489-5 436
Total+126 325+167 186+-40 861
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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