Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T3 63m² Croix de l'Orme-Solaure-la Jomayère

VilleSaint-Étienne (42)
Surface63m²
Coût Total111 060€
Loyer Annuel6 688€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 74 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 182,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT-ETIENNE 8 RUE HENRI BRISSON. TRES LUMINEUX. Traversant Est-Ouest AU PIED DU TRAM ET DE TOUTES LES COMMODITES. PROCHE PARC DU PILAT. EN FACE HOPITAL DE BELLEVUE. PRODUIT POUR INVESTISSEMENT LOCATIF OU POUR HABITER ,rentabilité locative supérieur a 8%. AU 3ieme ETAGE SANS ASCENSEUR. APPARTEMENT DE TYPE F3 DE 63.2 M2 TRAVERSANT EST OUEST. LUMINEUX CAVE ET GRENIER. ESPACE VERT COMMUN. DOUBLE VITRAGE PVC- VOLETS ROULANTS MANUELS. CHAUFFAGE GAZ INDIVIDUEL. CUISINE AVEC HOTTE, PLAQUE DE CUISSON ET MEUBLES DE RANGEMENT. INTERPHONE. FIBRE. TAXE FONCIERE (2024) : 855EUR/an. CLASSE ENERGIE : D-188/ GES : E-44. Charges syndic 2025: 665€ Pas de frais d'agence.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.409290, 4.387240
Total : 111 060€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 30 600€
Valeur du bien : 105 100€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6688€/an
Fourchette totale : 413€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 4960€ - 9016€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 103,45 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 517 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :+4 983€ (+7.2%)
Marge achat-revente :-41 543€ (-59.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 095,35€
Coût de l'assurance :9 717,75€
Taxe foncière : 855,00€/an
Soit par mois : 71,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,42€/mois
Soit par an : 665,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 716,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage gaz individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité des fenêtres double vitrage PVC
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Assurer l'efficacité énergétique et le confort
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 600 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Vérification étanchéité fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:2 500€
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol 2 chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 860 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 060 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 369 €
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -36 369 €
Résultat foncier Année 1 : -29 682 €(Déficit de 29 682 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 282 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 769 €/an
Revenus locatifs : +6 688 €
Charges déductibles : -5 769 €
Résultat foncier Années 2+ : 918 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8281.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 688 €36 373 €3 864 €-29 685 €21 400 €8 285 €8 285 €
26 821 €5 672 €3 763 €1 150 €--7 136 €
36 958 €5 567 €3 659 €1 391 €--5 745 €
47 097 €5 459 €3 550 €1 638 €--4 107 €
57 239 €5 347 €3 438 €1 892 €--2 215 €
67 384 €5 231 €3 322 €2 153 €--62 €
77 531 €5 110 €3 201 €2 421 €---
87 682 €4 986 €3 077 €2 696 €---
97 836 €4 856 €2 948 €2 979 €---
107 992 €4 723 €2 814 €3 270 €---
118 152 €4 584 €2 675 €3 568 €---
128 315 €4 441 €2 532 €3 875 €---
138 482 €4 292 €2 383 €4 189 €---
148 651 €4 138 €2 229 €4 513 €---
158 824 €3 979 €2 070 €4 845 €---
169 001 €3 814 €1 905 €5 187 €---
179 181 €3 643 €1 734 €5 538 €---
189 364 €3 465 €1 557 €5 899 €---
199 552 €3 282 €1 373 €6 270 €---
209 743 €3 092 €1 183 €6 651 €---
219 937 €2 895 €986 €7 043 €---
2210 136 €2 691 €782 €7 445 €---
2310 339 €2 480 €571 €7 859 €---
2410 546 €2 261 €352 €8 285 €---
2510 757 €2 035 €126 €8 722 €---
TOTAL214 207 €134 414 €56 095 €79 793 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 793 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404 €-6 420 €+7 824 €
2+1 404 €0 €+1 404 €
3+1 404 €0 €+1 404 €
4+1 404 €0 €+1 404 €
5+1 404 €0 €+1 404 €
6+1 404 €0 €+1 404 €
7+1 404 €+708 €+696 €
8+1 404 €+809 €+595 €
9+1 404 €+894 €+510 €
10+1 404 €+981 €+423 €
11+1 404 €+1 070 €+334 €
12+1 404 €+1 162 €+242 €
13+1 404 €+1 257 €+147 €
14+1 404 €+1 354 €+50 €
15+1 404 €+1 454 €-50 €
16+1 404 €+1 556 €-152 €
17+1 404 €+1 661 €-257 €
18+1 404 €+1 770 €-366 €
19+1 404 €+1 881 €-477 €
20+1 404 €+1 995 €-591 €
21+1 404 €+2 113 €-709 €
22+1 404 €+2 234 €-830 €
23+1 404 €+2 358 €-954 €
24+1 404 €+2 485 €-1 081 €
25+1 404 €+2 617 €-1 213 €
Total+35 100 €+23 938 €+11 162 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →