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Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface282m²
Coût Total418 190€
Loyer Annuel28 269€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 000 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 1 024,82 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 6 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Non meublé

VILLENEUVE SUR YONNE, proche gare, grande maison familiale comprenant au rez-de-chaussée :

Une entrée desservant un bureau - salon, un grand séjour avec salle à manger, une cuisine avec accès terrasse.

Un cabinet de toilette, une chambre parentale avec sa salle de bains, un dressing.

A l'étage : un grand palier desservant cinq chambres, un w-c et une salle de bains avec douche et baignoire.

Combles aménageable.

Grand sous-sol compartimenté.

Une annexe faisant office de garage .

1976 m² de Jardin paysagé clos.

289 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080597, 3.323012
Total : 418 190€
Prix d'acquisition : 289 000€
Travaux : 106 070€
Valeur du bien : 395 070€
Frais de notaire : 23 120€
Coût estimé : 23 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2356€/mois
Loyer annuel estimé : 28269€/an
Fourchette totale : 1925€ - 2883€/mois
Fourchette annuelle : 23099€ - 34596€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :412 682 €
Prix d'achat :289 000 €
Décote à l'achat :-123 682€ (-30.0%)
Marge achat-revente :-5 508€ (-1.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :418 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 046,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :167,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 214,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 836,52€
Coût de l'assurance :50 182,80€
Taxe foncière : 2 826,92€/an
Soit par mois : 235,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 355,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 449,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 282 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 070 €(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:16 920€
    Isolation combles: 282 m² × 60€/m² = 16920€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 90 m² × 120€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture chambres: 90 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
  • Hall d'entrée - Peinture:250€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 64 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 269 €/an
Calcul : 2 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 418 190 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 007 €/an
Calcul : 167 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 485 €
Revenus locatifs : +28 269 €
Charges déductibles : -124 485 €
Résultat foncier Année 1 : -96 216 €(Déficit de 96 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 415 €/an
Revenus locatifs : +28 269 €
Charges déductibles : -18 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74815.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850 €(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 269 €124 498 €13 594 €-96 229 €21 400 €74 829 €74 829 €
228 835 €18 062 €13 228 €10 773 €--64 056 €
329 411 €17 683 €12 849 €11 728 €--52 329 €
430 000 €17 292 €12 458 €12 707 €--39 621 €
530 600 €16 888 €12 054 €13 712 €--25 910 €
631 212 €16 470 €11 636 €14 741 €--11 169 €
731 836 €16 039 €11 204 €15 797 €---
832 472 €15 592 €10 758 €16 880 €---
933 122 €15 131 €10 297 €17 991 €---
1033 784 €14 655 €9 821 €19 129 €---
1134 460 €14 163 €9 328 €20 297 €---
1235 149 €13 654 €8 820 €21 495 €---
1335 852 €13 128 €8 294 €22 724 €---
1436 569 €12 585 €7 751 €23 985 €---
1537 301 €12 023 €7 189 €25 277 €---
1638 047 €11 443 €6 609 €26 604 €---
1738 808 €10 843 €6 009 €27 964 €---
1839 584 €10 224 €5 390 €29 360 €---
1940 375 €9 583 €4 749 €30 792 €---
2041 183 €8 922 €4 087 €32 261 €---
2142 007 €8 238 €3 404 €33 769 €---
2242 847 €7 531 €2 697 €35 316 €---
2343 704 €6 801 €1 967 €36 903 €---
2444 578 €6 046 €1 212 €38 531 €---
2545 469 €5 266 €432 €40 203 €---
TOTAL905 472 €422 762 €195 837 €482 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 482 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 937 €-6 420 €+12 357 €
2+5 937 €0 €+5 937 €
3+5 937 €0 €+5 937 €
4+5 937 €0 €+5 937 €
5+5 937 €0 €+5 937 €
6+5 937 €0 €+5 937 €
7+5 937 €+1 389 €+4 548 €
8+5 937 €+5 064 €+873 €
9+5 937 €+5 397 €+540 €
10+5 937 €+5 739 €+198 €
11+5 937 €+6 089 €-152 €
12+5 937 €+6 449 €-512 €
13+5 937 €+6 817 €-880 €
14+5 937 €+7 195 €-1 258 €
15+5 937 €+7 583 €-1 646 €
16+5 937 €+7 981 €-2 044 €
17+5 937 €+8 389 €-2 452 €
18+5 937 €+8 808 €-2 871 €
19+5 937 €+9 238 €-3 301 €
20+5 937 €+9 678 €-3 741 €
21+5 937 €+10 131 €-4 194 €
22+5 937 €+10 595 €-4 658 €
23+5 937 €+11 071 €-5 134 €
24+5 937 €+11 559 €-5 622 €
25+5 937 €+12 061 €-6 124 €
Total+148 425 €+144 813 €+3 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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