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Maison 5 pièces 84 m²

VilleAuch (32)
Surface84m²
Coût Total134 520€
Loyer Annuel10 148€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 84 m²

Du charme et du potentiel pour cette maison de rue à restaurer entièrement à Auch. Venez visiter cette maison de 84m2 habitable avec jardin, et garage. Composée en rez-de- jardin: un grand garage en pierre, une pièce et un jardin arboré. À l'étage 5 pièces, balcon. Prix: 78000EUR Charge vendeur Référence: 322340 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr' Bien non soumis au DPE. Absence de systeme de chauffage fixe. (article R134-1 du code de la construction et de l'habitat) Contact Cathy Dufaur Agent commercial RSAC Auch no 381 859 552 Agence Immopolis Investissement TEL: [Coordonnées masquées]/0562059257

Surface : 84 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.657543, 0.595183
Total : 134 520€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 50 280€
Valeur du bien : 128 280€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10148€/an
Fourchette totale : 634€ - 1128€/mois
Fourchette annuelle : 7606€ - 13540€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 855,09 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 828 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-77 828€ (-49.9%)
Marge achat-revente :21 308€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 714,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 944,78€
Coût de l'assurance :11 770,50€
Taxe foncière : 1 014,81€/an
Soit par mois : 84,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 798,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de système de chauffage fixe
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine vétustes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, réfection de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte nécessitant quelques améliorations
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 280 €(599 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 70€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 500€
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 850€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant peinture, revêtement sol et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 148 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 520 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 442 €
Revenus locatifs : +10 148 €
Charges déductibles : -56 442 €
Résultat foncier Année 1 : -46 293 €(Déficit de 46 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 162 €/an
Revenus locatifs : +10 148 €
Charges déductibles : -6 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24893.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 148 €56 446 €4 680 €-46 298 €21 400 €24 898 €24 898 €
210 351 €6 044 €4 558 €4 307 €--20 590 €
310 558 €5 917 €4 431 €4 641 €--15 949 €
410 769 €5 786 €4 300 €4 983 €--10 966 €
510 985 €5 650 €4 164 €5 335 €--5 631 €
611 204 €5 509 €4 024 €5 695 €---
711 428 €5 363 €3 878 €6 065 €---
811 657 €5 212 €3 727 €6 445 €---
911 890 €5 056 €3 570 €6 834 €---
1012 128 €4 894 €3 408 €7 234 €---
1112 370 €4 726 €3 241 €7 644 €---
1212 618 €4 552 €3 067 €8 065 €---
1312 870 €4 372 €2 887 €8 498 €---
1413 128 €4 186 €2 700 €8 942 €---
1513 390 €3 993 €2 507 €9 397 €---
1613 658 €3 793 €2 307 €9 865 €---
1713 931 €3 586 €2 100 €10 345 €---
1814 210 €3 371 €1 885 €10 839 €---
1914 494 €3 149 €1 663 €11 345 €---
2014 784 €2 919 €1 433 €11 865 €---
2115 079 €2 680 €1 195 €12 399 €---
2215 381 €2 433 €948 €12 948 €---
2315 689 €2 177 €692 €13 511 €---
2416 002 €1 912 €427 €14 090 €---
2516 323 €1 638 €152 €14 685 €---
TOTAL325 046 €155 365 €67 945 €169 680 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 680 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-6 420 €+8 551 €
2+2 131 €0 €+2 131 €
3+2 131 €0 €+2 131 €
4+2 131 €0 €+2 131 €
5+2 131 €0 €+2 131 €
6+2 131 €+19 €+2 112 €
7+2 131 €+1 819 €+312 €
8+2 131 €+1 933 €+198 €
9+2 131 €+2 050 €+81 €
10+2 131 €+2 170 €-39 €
11+2 131 €+2 293 €-162 €
12+2 131 €+2 420 €-289 €
13+2 131 €+2 549 €-418 €
14+2 131 €+2 682 €-551 €
15+2 131 €+2 819 €-688 €
16+2 131 €+2 960 €-829 €
17+2 131 €+3 104 €-973 €
18+2 131 €+3 252 €-1 121 €
19+2 131 €+3 404 €-1 273 €
20+2 131 €+3 560 €-1 429 €
21+2 131 €+3 720 €-1 589 €
22+2 131 €+3 884 €-1 753 €
23+2 131 €+4 053 €-1 922 €
24+2 131 €+4 227 €-2 096 €
25+2 131 €+4 405 €-2 274 €
Total+53 275 €+50 904 €+2 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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