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MAISON CENTRE-VILLE - OPPORTUNITÉ POUR INVESTISSEUR !

Bien expiré
VilleÉgletons (19)
Surface55m²
Coût Total88 650€
Loyer Annuel4 605€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Bénéficiant d'un emplacement idéal cette petite maison mitoyenne en pierre et couverte en ardoise de Travassac à rénover représente une opportunité unique pour les investisseurs en quête d'un bien locatif. Elle constitue une excellente occasion d'obtenir un rendement locatif attractif ou de réaliser une plus-value à la revente. En complément, la maison dispose d'un garage ainsi que de la présence d'un puits partagé, un atout rare et appréciable. Une occasion à ne pas manquer pour un investissement judicieux ou la création d'un charmant pied-à-terre Corrézien ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://blayez-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Égletons
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19300
Coordonnées : 45.402613, 2.047831
Total : 88 650€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 53 010€
Valeur du bien : 86 010€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 384€/mois
Loyer annuel estimé : 4605€/an
Fourchette totale : 297€ - 495€/mois
Fourchette annuelle : 3567€ - 5944€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :4.02% - 6.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :25,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 063,32€
Coût de l'assurance :7 756,88€
Taxe foncière : 460,49€/an
Soit par mois : 38,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 383,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 422 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture usée.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 14 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 010 €(964 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11500€ + Main d'œuvre: 1625€
  • Isolation:2 750€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²): 15000€ + Plomberie et électricité: 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (40 m²): 40€/m² × 40 = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:560€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (14 m²): 40€/m² × 14 = 560€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Égletons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 605 €/an
Calcul : 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 650 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 460 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 818 €
Revenus locatifs : +4 605 €
Charges déductibles : -56 818 €
Résultat foncier Année 1 : -52 213 €(Déficit de 52 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 808 €/an
Revenus locatifs : +4 605 €
Charges déductibles : -3 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30813.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 605 €56 821 €3 040 €-52 216 €21 400 €30 816 €30 816 €
24 697 €3 731 €2 960 €966 €--29 850 €
34 791 €3 648 €2 878 €1 143 €--28 708 €
44 887 €3 563 €2 792 €1 324 €--27 384 €
54 984 €3 474 €2 703 €1 511 €--25 873 €
65 084 €3 382 €2 611 €1 702 €--24 171 €
75 186 €3 287 €2 516 €1 899 €--22 272 €
85 290 €3 188 €2 418 €2 101 €--20 171 €
95 395 €3 087 €2 316 €2 309 €--17 862 €
105 503 €2 981 €2 210 €2 522 €--15 340 €
115 613 €2 872 €2 101 €2 742 €--12 598 €
125 726 €2 759 €1 988 €2 967 €---
135 840 €2 642 €1 871 €3 198 €---
145 957 €2 520 €1 750 €3 436 €---
156 076 €2 395 €1 624 €3 681 €---
166 198 €2 265 €1 494 €3 933 €---
176 322 €2 131 €1 360 €4 191 €---
186 448 €1 991 €1 221 €4 457 €---
196 577 €1 847 €1 076 €4 730 €---
206 708 €1 698 €927 €5 010 €---
216 843 €1 544 €773 €5 299 €---
226 979 €1 384 €613 €5 596 €---
237 119 €1 218 €447 €5 901 €---
247 261 €1 047 €276 €6 215 €---
257 407 €869 €98 €6 537 €---
TOTAL147 496 €116 342 €44 063 €31 153 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 153 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+967 €-6 420 €+7 387 €
2+967 €0 €+967 €
3+967 €0 €+967 €
4+967 €0 €+967 €
5+967 €0 €+967 €
6+967 €0 €+967 €
7+967 €0 €+967 €
8+967 €0 €+967 €
9+967 €0 €+967 €
10+967 €0 €+967 €
11+967 €0 €+967 €
12+967 €+890 €+77 €
13+967 €+960 €+7 €
14+967 €+1 031 €-64 €
15+967 €+1 104 €-137 €
16+967 €+1 180 €-213 €
17+967 €+1 257 €-290 €
18+967 €+1 337 €-370 €
19+967 €+1 419 €-452 €
20+967 €+1 503 €-536 €
21+967 €+1 590 €-623 €
22+967 €+1 679 €-712 €
23+967 €+1 770 €-803 €
24+967 €+1 864 €-897 €
25+967 €+1 961 €-994 €
Total+24 175 €+13 125 €+11 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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