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Appartement 2 pièces 60 m²

VilleGuîtres (33)
Surface60
Coût Total98 760
Loyer Annuel8 162
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+104
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 60 m² - Appartement 2 pièces 60 m²

Sur la commune de Guîtres, Appartement T2 de 60m² en rez-de-chaussée, qui se composé d'un séjour, cuisine, chambre, salle de bain et buanderie.

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2025

Consommation énergie primaire : 145 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 76.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guîtres
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.040096, -0.184656
Total : 98 760
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 2 640
Valeur du bien : 91 640
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8162€/an
Fourchette totale : 546€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6557€ - 10159€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,29 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :96 857
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-7 857 (-8.1%)
Marge achat-revente :-1 903€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 508,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 405,81
Coût de l'assurance :7 407,00
Taxe foncière : 816,15€/an
Soit par mois : 68,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 640(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guîtres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 162 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 760 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 969
Revenus locatifs : +8 162
Charges déductibles : -6 969
Résultat foncier Année 1 : 1 192

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 329 €/an
Revenus locatifs : +8 162
Charges déductibles : -4 329
Résultat foncier Années 2+ : 3 832 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 1626 9733 2201 189---
28 3254 2463 1344 079---
38 4914 1563 0444 335---
48 6614 0642 9514 597---
58 8343 9682 8564 866---
69 0113 8692 7575 142---
79 1913 7672 6555 424---
89 3753 6622 5495 713---
99 5633 5522 4406 010---
109 7543 4402 3276 314---
119 9493 3232 2116 626---
1210 1483 2032 0906 945---
1310 3513 0781 9667 273---
1410 5582 9491 8377 608---
1510 7692 8161 7047 953---
1610 9842 6791 5668 305---
1711 2042 5371 4248 667---
1811 4282 3901 2789 038---
1911 6572 2381 1269 418---
2011 8902 0819699 808---
2112 1281 91980710 208---
2212 3701 75263910 618---
2312 6181 57946611 039---
2412 8701 40028711 470---
2513 1271 21510211 912---
TOTAL261 41676 85746 406184 5600Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 560
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 714+357+1 357
2+1 714+1 224+490
3+1 714+1 300+414
4+1 714+1 379+335
5+1 714+1 460+254
6+1 714+1 542+172
7+1 714+1 627+87
8+1 714+1 7140
9+1 714+1 803-89
10+1 714+1 894-180
11+1 714+1 988-274
12+1 714+2 084-370
13+1 714+2 182-468
14+1 714+2 283-569
15+1 714+2 386-672
16+1 714+2 492-778
17+1 714+2 600-886
18+1 714+2 711-997
19+1 714+2 826-1 112
20+1 714+2 943-1 229
21+1 714+3 062-1 348
22+1 714+3 185-1 471
23+1 714+3 312-1 598
24+1 714+3 441-1 727
25+1 714+3 574-1 860
Total+42 850+55 368+-12 518
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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