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Appartement 2 pièces 60 m²

Bien expiré
VilleGuîtres (33)
Surface60m²
Coût Total98 760€
Loyer Annuel8 162€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 60 m² - Appartement 2 pièces 60 m²

Sur la commune de Guîtres, Appartement T2 de 60m² en rez-de-chaussée, qui se composé d'un séjour, cuisine, chambre, salle de bain et buanderie.

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2025

Consommation énergie primaire : 145 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 76.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 210 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guîtres
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.040096, -0.184656
Total : 98 760€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 2 640€
Valeur du bien : 91 640€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.11€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8162€/an
Fourchette totale : 546€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6557€ - 10159€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.64% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 614,29 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :96 857 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-7 857€ (-8.1%)
Marge achat-revente :-1 903€ (-2.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :483,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :24,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 508,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 405,81€
Coût de l'assurance :7 407,00€
Taxe foncière : 816,15€/an
Soit par mois : 68,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 640 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant 12 m²: 60€/m² × 12 = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guîtres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 162 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 760 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 296 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 969 €
Revenus locatifs : +8 162 €
Charges déductibles : -6 969 €
Résultat foncier Année 1 : 1 192 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 329 €/an
Revenus locatifs : +8 162 €
Charges déductibles : -4 329 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 832 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 162 €6 973 €3 220 €1 189 €---
28 325 €4 246 €3 134 €4 079 €---
38 491 €4 156 €3 044 €4 335 €---
48 661 €4 064 €2 951 €4 597 €---
58 834 €3 968 €2 856 €4 866 €---
69 011 €3 869 €2 757 €5 142 €---
79 191 €3 767 €2 655 €5 424 €---
89 375 €3 662 €2 549 €5 713 €---
99 563 €3 552 €2 440 €6 010 €---
109 754 €3 440 €2 327 €6 314 €---
119 949 €3 323 €2 211 €6 626 €---
1210 148 €3 203 €2 090 €6 945 €---
1310 351 €3 078 €1 966 €7 273 €---
1410 558 €2 949 €1 837 €7 608 €---
1510 769 €2 816 €1 704 €7 953 €---
1610 984 €2 679 €1 566 €8 305 €---
1711 204 €2 537 €1 424 €8 667 €---
1811 428 €2 390 €1 278 €9 038 €---
1911 657 €2 238 €1 126 €9 418 €---
2011 890 €2 081 €969 €9 808 €---
2112 128 €1 919 €807 €10 208 €---
2212 370 €1 752 €639 €10 618 €---
2312 618 €1 579 €466 €11 039 €---
2412 870 €1 400 €287 €11 470 €---
2513 127 €1 215 €102 €11 912 €---
TOTAL261 416 €76 857 €46 406 €184 560 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 714 €+357 €+1 357 €
2+1 714 €+1 224 €+490 €
3+1 714 €+1 300 €+414 €
4+1 714 €+1 379 €+335 €
5+1 714 €+1 460 €+254 €
6+1 714 €+1 542 €+172 €
7+1 714 €+1 627 €+87 €
8+1 714 €+1 714 €0 €
9+1 714 €+1 803 €-89 €
10+1 714 €+1 894 €-180 €
11+1 714 €+1 988 €-274 €
12+1 714 €+2 084 €-370 €
13+1 714 €+2 182 €-468 €
14+1 714 €+2 283 €-569 €
15+1 714 €+2 386 €-672 €
16+1 714 €+2 492 €-778 €
17+1 714 €+2 600 €-886 €
18+1 714 €+2 711 €-997 €
19+1 714 €+2 826 €-1 112 €
20+1 714 €+2 943 €-1 229 €
21+1 714 €+3 062 €-1 348 €
22+1 714 €+3 185 €-1 471 €
23+1 714 €+3 312 €-1 598 €
24+1 714 €+3 441 €-1 727 €
25+1 714 €+3 574 €-1 860 €
Total+42 850 €+55 368 €+-12 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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