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Achat : Appartement La Ferté-Macé (61600)

VilleFerté-Macé (61)
Surface130m²
Coût Total247 600€
Loyer Annuel13 352€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 461,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Venez découvrir au sein de l'immeuble Kennedy construit en 1970 par les architectes Jean Marconnet et Jean Faugeron situé Avenue Foch à Nancy cet appartement de 130 m² habitables avec 2 places de parking comprenant :

Une entrée, cuisine dinatoire, un grand salon/séjour donnant sur un long balcon filant, 4 chambres dont 2 avec balcon, une salle de bains avec Wc, une salle d'eau avec douche et un 2ème Wc séparé.

Vous pourrez profiter également d'une cave, Le système de chauffage est collectif inclus dans les charges

Taxe foncière 534 €/an

Visite virtuelle disponible.

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.590840, -0.357670
Total : 247 600€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 232 400€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13352€/an
Fourchette totale : 858€ - 1443€/mois
Fourchette annuelle : 10296€ - 17314€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 321 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :+106 679€ (+128.0%)
Marge achat-revente :-164 279€ (-197.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :72,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 311,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 263,19€
Coût de l'assurance :21 665,00€
Taxe foncière : 534,00€/an
Soit par mois : 44,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 112,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 506,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-393,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif pour assurer son efficacité
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Nécessité de garantir un chauffage efficace dans le cadre de la gestion collective
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Système chauffage collectif: 1 système × 7200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 352 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 534 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 158 €
Revenus locatifs : +13 352 €
Charges déductibles : -54 158 €
Résultat foncier Année 1 : -40 806 €(Déficit de 40 806 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 406 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 758 €/an
Revenus locatifs : +13 352 €
Charges déductibles : -11 758 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 594 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19406.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 352 €54 166 €8 565 €-40 814 €21 400 €19 414 €19 414 €
213 619 €11 542 €8 341 €2 077 €--17 337 €
313 891 €11 309 €8 109 €2 582 €--14 756 €
414 169 €11 069 €7 868 €3 100 €--11 655 €
514 452 €10 819 €7 619 €3 633 €--8 023 €
614 741 €10 561 €7 361 €4 180 €--3 843 €
715 036 €10 294 €7 094 €4 742 €---
815 337 €10 017 €6 817 €5 319 €---
915 644 €9 731 €6 530 €5 913 €---
1015 956 €9 434 €6 233 €6 522 €---
1116 276 €9 127 €5 926 €7 149 €---
1216 601 €8 808 €5 608 €7 793 €---
1316 933 €8 479 €5 278 €8 454 €---
1417 272 €8 137 €4 937 €9 134 €---
1517 617 €7 784 €4 583 €9 833 €---
1617 970 €7 418 €4 217 €10 551 €---
1718 329 €7 039 €3 838 €11 290 €---
1818 695 €6 646 €3 446 €12 049 €---
1919 069 €6 240 €3 039 €12 829 €---
2019 451 €5 819 €2 618 €13 632 €---
2119 840 €5 383 €2 183 €14 457 €---
2220 237 €4 932 €1 731 €15 305 €---
2320 641 €4 464 €1 264 €16 177 €---
2421 054 €3 980 €780 €17 074 €---
2521 475 €3 479 €278 €17 996 €---
TOTAL427 656 €246 678 €124 263 €180 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 804 €-6 420 €+9 224 €
2+2 804 €0 €+2 804 €
3+2 804 €0 €+2 804 €
4+2 804 €0 €+2 804 €
5+2 804 €0 €+2 804 €
6+2 804 €0 €+2 804 €
7+2 804 €+270 €+2 534 €
8+2 804 €+1 596 €+1 208 €
9+2 804 €+1 774 €+1 030 €
10+2 804 €+1 957 €+847 €
11+2 804 €+2 145 €+659 €
12+2 804 €+2 338 €+466 €
13+2 804 €+2 536 €+268 €
14+2 804 €+2 740 €+64 €
15+2 804 €+2 950 €-146 €
16+2 804 €+3 165 €-361 €
17+2 804 €+3 387 €-583 €
18+2 804 €+3 615 €-811 €
19+2 804 €+3 849 €-1 045 €
20+2 804 €+4 090 €-1 286 €
21+2 804 €+4 337 €-1 533 €
22+2 804 €+4 591 €-1 787 €
23+2 804 €+4 853 €-2 049 €
24+2 804 €+5 122 €-2 318 €
25+2 804 €+5 399 €-2 595 €
Total+70 100 €+54 293 €+15 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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