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Superbe appartement 4 pièces 3 chambres 79 m2 quartier triage

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface79m²
Coût Total232 060€
Loyer Annuel13 770€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 197 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 493,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces et 3 chambres, d'une surface de 79 m², situé au 1er étage d'un immeuble de 2 étages, à Villeneuve-Saint-Georges, quartier Triage. Construit en 1968, ce bien est en très bon état général. Cet appartement comprend un séjour, 3 chambres et 1 salle de bains. La cuisine est équipée.

  • Très bon état général
  • jardin, collectif pour faire des barbecues
  • Cave Proche de toute commodité, des transports en commun et des écoles, primaires et maternelles 15 minutes pour rejoindre Gare de Lyon en train L'appartement est situé dans un quartier calme et résidentiel. Chauffage individuel au gaz. Classe énergie C - Classe climat C. Une opportunité à ne pas manquer ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.748290, 2.435050
Total : 232 060€
Prix d'acquisition : 197 000€
Travaux : 19 300€
Valeur du bien : 216 300€
Frais de notaire : 15 760€
Coût estimé : 15 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1148€/mois
Loyer annuel estimé : 13770€/an
Fourchette totale : 886€ - 1487€/mois
Fourchette annuelle : 10626€ - 17845€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 644,07 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 882 €
Prix d'achat :197 000 €
Décote à l'achat :-90 882€ (-31.6%)
Marge achat-revente :55 822€ (19.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 741,58€
Coût de l'assurance :20 305,25€
Taxe foncière : 1 377,03€/an
Soit par mois : 114,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 147,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 331,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-184,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 300 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4500€ = 4500€ (incluant remplacement des fixtures, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant nouveaux meubles et équipements, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:3 600€
    Peinture chambres: 3 chambres × 120€/m² × 10m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 1 salon × 120€/m² × 10m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-Saint-Georges (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 148 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 770 €/an
Calcul : 1 148 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 790 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 279 €
Revenus locatifs : +13 770 €
Charges déductibles : -29 279 €
Résultat foncier Année 1 : -15 509 €(Déficit de 15 509 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 979 €/an
Revenus locatifs : +13 770 €
Charges déductibles : -9 979 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4808.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 197 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 050 €(65% de 197 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 656 €/an
Calcul : 128 050 € × 3,636% = 4 656 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 770 €29 286 €7 797 €-15 516 €10 700 €4 816 €4 816 €
214 046 €9 779 €7 590 €4 266 €--550 €
314 327 €9 565 €7 376 €4 761 €---
414 613 €9 344 €7 154 €5 270 €---
514 905 €9 114 €6 925 €5 791 €---
615 204 €8 877 €6 688 €6 326 €---
715 508 €8 632 €6 443 €6 876 €---
815 818 €8 378 €6 189 €7 440 €---
916 134 €8 116 €5 926 €8 019 €---
1016 457 €7 844 €5 655 €8 613 €---
1116 786 €7 563 €5 374 €9 223 €---
1217 122 €7 272 €5 083 €9 850 €---
1317 464 €6 971 €4 782 €10 493 €---
1417 813 €6 660 €4 471 €11 153 €---
1518 170 €6 338 €4 149 €11 831 €---
1618 533 €6 005 €3 816 €12 528 €---
1718 904 €5 661 €3 472 €13 243 €---
1819 282 €5 304 €3 115 €13 977 €---
1919 667 €4 936 €2 746 €14 732 €---
2020 061 €4 554 €2 365 €15 507 €---
2120 462 €4 160 €1 970 €16 302 €---
2220 871 €3 751 €1 562 €17 120 €---
2321 289 €3 329 €1 140 €17 960 €---
2421 714 €2 892 €703 €18 822 €---
2522 149 €2 440 €251 €19 709 €---
TOTAL441 068 €186 773 €112 742 €254 296 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 892 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 892 €-3 210 €+6 102 €
2+2 892 €0 €+2 892 €
3+2 892 €+1 264 €+1 628 €
4+2 892 €+1 581 €+1 311 €
5+2 892 €+1 737 €+1 155 €
6+2 892 €+1 898 €+994 €
7+2 892 €+2 063 €+829 €
8+2 892 €+2 232 €+660 €
9+2 892 €+2 406 €+486 €
10+2 892 €+2 584 €+308 €
11+2 892 €+2 767 €+125 €
12+2 892 €+2 955 €-63 €
13+2 892 €+3 148 €-256 €
14+2 892 €+3 346 €-454 €
15+2 892 €+3 549 €-657 €
16+2 892 €+3 758 €-866 €
17+2 892 €+3 973 €-1 081 €
18+2 892 €+4 193 €-1 301 €
19+2 892 €+4 420 €-1 528 €
20+2 892 €+4 652 €-1 760 €
21+2 892 €+4 891 €-1 999 €
22+2 892 €+5 136 €-2 244 €
23+2 892 €+5 388 €-2 496 €
24+2 892 €+5 647 €-2 755 €
25+2 892 €+5 913 €-3 021 €
Total+72 300 €+76 289 €+-3 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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