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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLE MELE SUR SARTHE (61)
Surface82m²
Coût Total132 000€
Loyer Annuel6 133€
Rentabilité4.65%
Cashflow/mois-241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 865,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, 2 chambres, Jardin, Pas de balcon

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente ces deux maisons à finir de restaurer de 82m², située en plein coeur du village du Mêle-Sur-Sarthe, elle se compose : première maison : au rez-de-chaussée : deux pièces et à l'étage : une chambre, un bureau et un toilette. Deuxième maison : au rez-de-chaussée : une pièce de vie et un toilette. A l'étage : une chambre et une salle d'eau. Jardin. Huisseries neuves, raccordement possible et facile au tout à l'égoût, électricité neuf, ballon électrique neuf.. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour tout renseignements, contacter l'agence ou par mail :

Ville : LE MELE SUR SARTHE
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61170
Coordonnées : 48.510887, 0.353062
Total : 132 000€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 55 320€
Valeur du bien : 126 320€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 511€/mois
Loyer annuel estimé : 6133€/an
Fourchette totale : 400€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4798€ - 7840€/an
Rentabilité brute :4.65%
Fourchette de rentabilité :3.64% - 5.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 441,03 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 164 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-47 164€ (-39.9%)
Marge achat-revente :-13 836€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 884,65€
Coût de l'assurance :11 550,00€
Taxe foncière : 613,33€/an
Soit par mois : 51,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 511,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-241,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambre en rénovation, murs non finis, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Finition complète des murs et pose de revêtement de sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 - Espace en rénovation, murs dénudés, nécessite une finition complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Finition complète des murs et pose de revêtement de sol dans l'espace sous les combles
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 - Espace sous les combles en rénovation, murs non finis

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 320 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 920€
    Isolation combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€/fenêtre = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Carrelage salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol sous combles:1 800€
    Carrelage sous combles: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Le Mêle-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Salon - Revêtement sol sous combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 511 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 133 €/an
Calcul : 511 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 613 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 997 €
Revenus locatifs : +6 133 €
Charges déductibles : -60 997 €
Résultat foncier Année 1 : -54 863 €(Déficit de 54 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 677 €/an
Revenus locatifs : +6 133 €
Charges déductibles : -5 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 457 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33463.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 133 €61 001 €4 606 €-54 868 €21 400 €33 468 €33 468 €
26 256 €5 561 €4 486 €695 €--32 773 €
36 381 €5 436 €4 361 €945 €--31 828 €
46 509 €5 307 €4 232 €1 201 €--30 627 €
56 639 €5 174 €4 099 €1 465 €--29 162 €
66 772 €5 036 €3 960 €1 736 €--27 426 €
76 907 €4 892 €3 817 €2 015 €--25 411 €
87 045 €4 744 €3 668 €2 302 €--23 109 €
97 186 €4 590 €3 515 €2 596 €--20 513 €
107 330 €4 431 €3 355 €2 899 €--17 614 €
117 476 €4 266 €3 190 €3 211 €--14 403 €
127 626 €4 095 €3 019 €3 531 €---
137 778 €3 917 €2 842 €3 861 €---
147 934 €3 734 €2 659 €4 200 €---
158 093 €3 544 €2 469 €4 549 €---
168 255 €3 347 €2 272 €4 907 €---
178 420 €3 143 €2 068 €5 276 €---
188 588 €2 932 €1 857 €5 656 €---
198 760 €2 713 €1 638 €6 047 €---
208 935 €2 487 €1 411 €6 448 €---
219 114 €2 252 €1 176 €6 862 €---
229 296 €2 009 €933 €7 287 €---
239 482 €1 757 €681 €7 725 €---
249 672 €1 496 €420 €8 176 €---
259 865 €1 225 €150 €8 640 €---
TOTAL196 451 €149 088 €66 885 €47 363 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 363 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 288 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 288 €-6 420 €+7 708 €
2+1 288 €0 €+1 288 €
3+1 288 €0 €+1 288 €
4+1 288 €0 €+1 288 €
5+1 288 €0 €+1 288 €
6+1 288 €0 €+1 288 €
7+1 288 €0 €+1 288 €
8+1 288 €0 €+1 288 €
9+1 288 €0 €+1 288 €
10+1 288 €0 €+1 288 €
11+1 288 €0 €+1 288 €
12+1 288 €+1 059 €+229 €
13+1 288 €+1 158 €+130 €
14+1 288 €+1 260 €+28 €
15+1 288 €+1 365 €-77 €
16+1 288 €+1 472 €-184 €
17+1 288 €+1 583 €-295 €
18+1 288 €+1 697 €-409 €
19+1 288 €+1 814 €-526 €
20+1 288 €+1 935 €-647 €
21+1 288 €+2 059 €-771 €
22+1 288 €+2 186 €-898 €
23+1 288 €+2 318 €-1 030 €
24+1 288 €+2 453 €-1 165 €
25+1 288 €+2 592 €-1 304 €
Total+32 200 €+18 530 €+13 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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