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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface90m²
Coût Total187 320€
Loyer Annuel16 107€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/15 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Exposition sud, Digicode, Interphone

A Saisir !! W&M Immobilier !! Appartement de 5 pièces, 3 chambres et double séjour . Ce bien vous séduira par son agencement, sa localisation et ses prestations. Aucuns travaux à prévoir et vous avez la possibilité de faire une quatrième chambre. Cet appartement avec ses nombreux rangements ,sa cave et son cellier ne pourra que vous séduire. Ce bien d'exception n'attend que vous. proche de toutes commodités n'hésitez pas à le visiter.

Copropriété de 1007 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4800.00 euros.

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.643934, 2.403366
Total : 187 320€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 174 600€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1342€/mois
Loyer annuel estimé : 16107€/an
Fourchette totale : 1146€ - 1572€/mois
Fourchette annuelle : 13751€ - 18867€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 10.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 896,55 €/m²
Basé sur :183 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 690 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-11 690€ (-6.8%)
Marge achat-revente :-16 630€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 967,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 126,31€
Coût de l'assurance :15 922,20€
Taxe foncière : 1 610,69€/an
Soit par mois : 134,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 342,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 502,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 800€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 350€/m² = 2800€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (remplacement douche, lavabo, WC, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 342 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 107 €/an
Calcul : 1 342 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 320 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 694 €
Revenus locatifs : +16 107 €
Charges déductibles : -28 694 €
Résultat foncier Année 1 : -12 587 €(Déficit de 12 587 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 094 €/an
Revenus locatifs : +16 107 €
Charges déductibles : -13 094 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1886.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 107 €28 700 €6 052 €-12 593 €10 700 €1 893 €1 893 €
216 429 €12 936 €5 888 €3 493 €---
316 758 €12 767 €5 720 €3 991 €---
417 093 €12 593 €5 545 €4 500 €---
517 435 €12 412 €5 365 €5 022 €---
617 783 €12 226 €5 178 €5 557 €---
718 139 €12 033 €4 986 €6 106 €---
818 502 €11 834 €4 787 €6 667 €---
918 872 €11 629 €4 581 €7 243 €---
1019 249 €11 417 €4 369 €7 833 €---
1119 634 €11 197 €4 150 €8 437 €---
1220 027 €10 971 €3 923 €9 056 €---
1320 427 €10 736 €3 689 €9 691 €---
1420 836 €10 494 €3 447 €10 342 €---
1521 253 €10 244 €3 197 €11 008 €---
1621 678 €9 986 €2 939 €11 692 €---
1722 111 €9 719 €2 672 €12 392 €---
1822 554 €9 444 €2 396 €13 110 €---
1923 005 €9 159 €2 111 €13 846 €---
2023 465 €8 864 €1 817 €14 600 €---
2123 934 €8 560 €1 513 €15 374 €---
2224 413 €8 246 €1 199 €16 167 €---
2324 901 €7 922 €874 €16 979 €---
2425 399 €7 586 €539 €17 813 €---
2525 907 €7 240 €192 €18 667 €---
TOTAL515 909 €278 916 €87 126 €236 994 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 382 €-3 210 €+6 592 €
2+3 382 €+480 €+2 902 €
3+3 382 €+1 197 €+2 185 €
4+3 382 €+1 350 €+2 032 €
5+3 382 €+1 507 €+1 875 €
6+3 382 €+1 667 €+1 715 €
7+3 382 €+1 832 €+1 550 €
8+3 382 €+2 000 €+1 382 €
9+3 382 €+2 173 €+1 209 €
10+3 382 €+2 350 €+1 032 €
11+3 382 €+2 531 €+851 €
12+3 382 €+2 717 €+665 €
13+3 382 €+2 907 €+475 €
14+3 382 €+3 102 €+280 €
15+3 382 €+3 302 €+80 €
16+3 382 €+3 507 €-125 €
17+3 382 €+3 718 €-336 €
18+3 382 €+3 933 €-551 €
19+3 382 €+4 154 €-772 €
20+3 382 €+4 380 €-998 €
21+3 382 €+4 612 €-1 230 €
22+3 382 €+4 850 €-1 468 €
23+3 382 €+5 094 €-1 712 €
24+3 382 €+5 344 €-1 962 €
25+3 382 €+5 600 €-2 218 €
Total+84 550 €+71 098 €+13 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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