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Achat : Appartement (31000)

VilleToulouse (31)
Surface81m²
Coût Total160 450€
Loyer Annuel11 994€
Rentabilité7.48%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cuisine séparée, Toilettes séparées, Cave, Parquet, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine séparée

Bel appartement T4 traversant avec parking et cave composé d une entrée distribuant la piece de vie de 20 m² avec possibilité d agrandissement avec la troisieme chambre mitoyenne du séjour, cuisine séparée et 2 autre chambres, salle de bain et wc séparé le chauffage au sol collectif, les fenetres et baies vitrée sont en double vitrage, les sols en parquets dans la piece de vie et les chambres, les pieces d' eaux en carrelages. L'appartement est tres lumineux avec une vue sur les arbres du parc. nous sommes proches des commerces metro et bus au pied de l immeuble. prévoir travaux rafraichissement sur l ensemble de l' appartement. idéal pour colocation ou famille avec enfants. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard: 1246.5 €. 2000, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation Surface loi Carrez: 82 m².

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31000
Coordonnées : 43.638680, 1.432610
Total : 160 450€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 14 650€
Valeur du bien : 149 650€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 11994€/an
Fourchette totale : 783€ - 1277€/mois
Fourchette annuelle : 9390€ - 15321€/an
Rentabilité brute :7.48%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 478,64 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 769 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-65 769€ (-32.8%)
Marge achat-revente :40 319€ (20.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,18€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 870,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 300,31€
Coût de l'assurance :19 254,00€
Taxe foncière : 1 199,44€/an
Soit par mois : 99,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 999,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 969,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres avec parquet en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 650 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m²) incluant la main d'œuvre.
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 4000€ (800€/m²) incluant la main d'œuvre.
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 1080€ (30€/m²), Rafraîchissement parquet: 1620€ (45€/m²) incluant la main d'œuvre.
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 750€ (30€/m²) incluant la main d'œuvre.
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ incluant la main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour la région sans coefficient, car Toulouse est dans la catégorie des villes moyennes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 994 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 450 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 213 €
Revenus locatifs : +11 994 €
Charges déductibles : -22 213 €
Résultat foncier Année 1 : -10 218 €(Déficit de 10 218 €)
Imputable sur revenu global : 10 218 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 563 €/an
Revenus locatifs : +11 994 €
Charges déductibles : -7 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 432 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 994 €22 218 €5 598 €-10 224 €10 224 €--
212 234 €7 422 €5 452 €4 812 €---
312 479 €7 271 €5 301 €5 208 €---
412 729 €7 114 €5 144 €5 615 €---
512 983 €6 952 €4 982 €6 032 €---
613 243 €6 783 €4 814 €6 459 €---
713 508 €6 609 €4 640 €6 898 €---
813 778 €6 429 €4 459 €7 349 €---
914 053 €6 242 €4 272 €7 812 €---
1014 334 €6 048 €4 078 €8 286 €---
1114 621 €5 847 €3 878 €8 774 €---
1214 913 €5 640 €3 670 €9 274 €---
1315 212 €5 424 €3 455 €9 787 €---
1415 516 €5 201 €3 232 €10 315 €---
1515 826 €4 970 €3 001 €10 856 €---
1616 143 €4 731 €2 761 €11 412 €---
1716 466 €4 483 €2 514 €11 982 €---
1816 795 €4 226 €2 257 €12 569 €---
1917 131 €3 961 €1 991 €13 170 €---
2017 474 €3 685 €1 715 €13 788 €---
2117 823 €3 400 €1 430 €14 423 €---
2218 179 €3 104 €1 134 €15 075 €---
2318 543 €2 798 €828 €15 745 €---
2418 914 €2 481 €511 €16 433 €---
2519 292 €2 152 €182 €17 140 €---
TOTAL384 183 €145 190 €81 300 €238 993 €10 224 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 067 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 519 €-3 067 €+5 586 €
2+2 519 €+1 444 €+1 075 €
3+2 519 €+1 562 €+957 €
4+2 519 €+1 684 €+835 €
5+2 519 €+1 809 €+710 €
6+2 519 €+1 938 €+581 €
7+2 519 €+2 070 €+449 €
8+2 519 €+2 205 €+314 €
9+2 519 €+2 343 €+176 €
10+2 519 €+2 486 €+33 €
11+2 519 €+2 632 €-113 €
12+2 519 €+2 782 €-263 €
13+2 519 €+2 936 €-417 €
14+2 519 €+3 094 €-575 €
15+2 519 €+3 257 €-738 €
16+2 519 €+3 424 €-905 €
17+2 519 €+3 595 €-1 076 €
18+2 519 €+3 771 €-1 252 €
19+2 519 €+3 951 €-1 432 €
20+2 519 €+4 137 €-1 618 €
21+2 519 €+4 327 €-1 808 €
22+2 519 €+4 523 €-2 004 €
23+2 519 €+4 724 €-2 205 €
24+2 519 €+4 930 €-2 411 €
25+2 519 €+5 142 €-2 623 €
Total+62 975 €+71 698 €+-8 723 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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