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PROCHE MAGNY

VilleChâtelliers-Notre-Dame (28)
Surface98.57m²
Coût Total146 694€
Loyer Annuel11 741€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 98.57 m²
Prix au m² : 913,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

PROCHE DE MAGNY - En campagne, longère habitable en plain-pied offrant un beau potentiel. Cuisine avec salle à manger, salon avec cheminée insert, dégagement avec 3 chambres, salle d'eau, wc. Belle grange attenante de 65 m2, avec accès au grenier, cave, petites dépendances et garage double. Le tout sur une parcelle de 1995 m2 avec cour sur l'avant et jardin sur l'arrière. VOTRE PROJET COMMENCE ICI... Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://com-illiers.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Châtelliers-Notre-Dame
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.345368, 1.202986
Total : 146 694€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 49 494€
Valeur du bien : 139 494€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98.57m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11741€/an
Fourchette totale : 810€ - 1182€/mois
Fourchette annuelle : 9716€ - 14186€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 711,86 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :168 738 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-78 738€ (-46.7%)
Marge achat-revente :22 044€ (13.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 694€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :714,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :55,01€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 769,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 765,10€
Coût de l'assurance :16 503,08€
Taxe foncière : 1 174,06€/an
Soit par mois : 97,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 978,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 450 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 98.57 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 98.57 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état général mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 494 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 914€
    Isolation toiture/combles: 98.57 m² × 60€/m² = 5914€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces:480€
    Peinture salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 814€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 741 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 706 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 694 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 174 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 494 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 034 €
Revenus locatifs : +11 741 €
Charges déductibles : -56 034 €
Résultat foncier Année 1 : -44 293 €(Déficit de 44 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 893 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 540 €/an
Revenus locatifs : +11 741 €
Charges déductibles : -6 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22893.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 741 €56 038 €4 710 €-44 298 €21 400 €22 898 €22 898 €
211 975 €6 417 €4 583 €5 559 €--17 339 €
312 215 €6 285 €4 451 €5 930 €--11 409 €
412 459 €6 149 €4 315 €6 310 €--5 099 €
512 708 €6 008 €4 174 €6 700 €---
612 963 €5 863 €4 029 €7 100 €---
713 222 €5 713 €3 879 €7 509 €---
813 486 €5 558 €3 724 €7 928 €---
913 756 €5 398 €3 563 €8 358 €---
1014 031 €5 232 €3 398 €8 799 €---
1114 312 €5 061 €3 227 €9 250 €---
1214 598 €4 885 €3 051 €9 713 €---
1314 890 €4 702 €2 868 €10 187 €---
1415 188 €4 514 €2 680 €10 674 €---
1515 491 €4 320 €2 485 €11 172 €---
1615 801 €4 119 €2 284 €11 683 €---
1716 117 €3 911 €2 077 €12 206 €---
1816 440 €3 696 €1 862 €12 743 €---
1916 768 €3 475 €1 641 €13 294 €---
2017 104 €3 246 €1 412 €13 858 €---
2117 446 €3 010 €1 175 €14 436 €---
2217 795 €2 765 €931 €15 029 €---
2318 151 €2 513 €679 €15 638 €---
2418 514 €2 252 €418 €16 261 €---
2518 884 €1 983 €149 €16 901 €---
TOTAL376 054 €163 114 €67 765 €212 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 466 €-6 420 €+8 886 €
2+2 466 €0 €+2 466 €
3+2 466 €0 €+2 466 €
4+2 466 €0 €+2 466 €
5+2 466 €+480 €+1 986 €
6+2 466 €+2 130 €+336 €
7+2 466 €+2 253 €+213 €
8+2 466 €+2 379 €+87 €
9+2 466 €+2 507 €-41 €
10+2 466 €+2 640 €-174 €
11+2 466 €+2 775 €-309 €
12+2 466 €+2 914 €-448 €
13+2 466 €+3 056 €-590 €
14+2 466 €+3 202 €-736 €
15+2 466 €+3 352 €-886 €
16+2 466 €+3 505 €-1 039 €
17+2 466 €+3 662 €-1 196 €
18+2 466 €+3 823 €-1 357 €
19+2 466 €+3 988 €-1 522 €
20+2 466 €+4 157 €-1 691 €
21+2 466 €+4 331 €-1 865 €
22+2 466 €+4 509 €-2 043 €
23+2 466 €+4 691 €-2 225 €
24+2 466 €+4 878 €-2 412 €
25+2 466 €+5 070 €-2 604 €
Total+61 650 €+63 882 €+-2 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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