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Maison T3 de village

Bien expiré
VilleLavardac (47)
Surface70m²
Coût Total93 250€
Loyer Annuel5 975€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 714,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Maison de village 2 étages rdc cuisine séjour, salle d'eau, wc, 1er 2 chambres, salle d'eau , wc, 2 eme 1 pièce à rénover, possibilité chambre. Travaux à prévoir dans cette maison, (cuisine, salle d'eau, cumulus, chauffage...) Possibilité d'acquérir en supplément le bâtiment à coté avec une cour et anciennement garage à rénover en totalité. Chauffage électrique

Cette annonce référence 318870 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LAURENCE DAUBA (EI) immatriculé au RSAC de AGEN (47000) sous le numéro 92997956500017.

Prix du bien : 50 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/03/2022 Score DPE : 179 kWhEP/m²/an Score GES : 7 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 750.00 € et 1080.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://bskimmobilier.com/bareme

Ville : Lavardac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47230
Coordonnées : 44.179605, 0.297784
Total : 93 250€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 39 250€
Valeur du bien : 89 250€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.11€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5975€/an
Fourchette totale : 375€ - 662€/mois
Fourchette annuelle : 4496€ - 7939€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :454,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,42€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 481,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 224,54€
Coût de l'assurance :7 926,25€
Taxe foncière : 597,46€/an
Soit par mois : 49,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 497,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 531,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour réduire les coûts énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus actuel
Quantité: 1 cumulus pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration nécessaire pour réduire les coûts énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle d'eau complète (environ 2 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 250 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 cumulus × 3500€ = 3500€ (installation comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle d'eau complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 400€
    Peinture 20 m²: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 350€
    Peinture 15 m²: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavardac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 975 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 250 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 597 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 165 €
Revenus locatifs : +5 975 €
Charges déductibles : -43 165 €
Résultat foncier Année 1 : -37 190 €(Déficit de 37 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 915 €/an
Revenus locatifs : +5 975 €
Charges déductibles : -3 915 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15790.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 975 €43 168 €3 003 €-37 193 €21 400 €15 793 €15 793 €
26 094 €3 837 €2 922 €2 257 €--13 536 €
36 216 €3 753 €2 838 €2 463 €--11 073 €
46 340 €3 666 €2 752 €2 674 €--8 399 €
56 467 €3 576 €2 662 €2 891 €--5 508 €
66 596 €3 484 €2 569 €3 113 €--2 395 €
76 728 €3 388 €2 474 €3 340 €---
86 863 €3 290 €2 375 €3 573 €---
97 000 €3 187 €2 273 €3 813 €---
107 140 €3 082 €2 168 €4 058 €---
117 283 €2 973 €2 059 €4 310 €---
127 429 €2 861 €1 946 €4 568 €---
137 577 €2 744 €1 830 €4 833 €---
147 729 €2 624 €1 710 €5 105 €---
157 883 €2 500 €1 586 €5 383 €---
168 041 €2 372 €1 457 €5 669 €---
178 202 €2 240 €1 325 €5 962 €---
188 366 €2 103 €1 188 €6 263 €---
198 533 €1 961 €1 047 €6 572 €---
208 704 €1 815 €901 €6 888 €---
218 878 €1 665 €750 €7 213 €---
229 056 €1 509 €594 €7 547 €---
239 237 €1 348 €433 €7 889 €---
249 421 €1 182 €267 €8 240 €---
259 610 €1 010 €95 €8 600 €---
TOTAL191 369 €105 337 €43 225 €86 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 255 €-6 420 €+7 675 €
2+1 255 €0 €+1 255 €
3+1 255 €0 €+1 255 €
4+1 255 €0 €+1 255 €
5+1 255 €0 €+1 255 €
6+1 255 €0 €+1 255 €
7+1 255 €+283 €+972 €
8+1 255 €+1 072 €+183 €
9+1 255 €+1 144 €+111 €
10+1 255 €+1 217 €+38 €
11+1 255 €+1 293 €-38 €
12+1 255 €+1 370 €-115 €
13+1 255 €+1 450 €-195 €
14+1 255 €+1 531 €-276 €
15+1 255 €+1 615 €-360 €
16+1 255 €+1 701 €-446 €
17+1 255 €+1 789 €-534 €
18+1 255 €+1 879 €-624 €
19+1 255 €+1 972 €-717 €
20+1 255 €+2 067 €-812 €
21+1 255 €+2 164 €-909 €
22+1 255 €+2 264 €-1 009 €
23+1 255 €+2 367 €-1 112 €
24+1 255 €+2 472 €-1 217 €
25+1 255 €+2 580 €-1 325 €
Total+31 375 €+25 809 €+5 566 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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