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APPARTEMENT - REIMS - ER.02040

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface66m²
Coût Total161 230€
Loyer Annuel9 191€
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 704,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1

Au 6 Allée Deketelaere, appartement T.4 de 66,23 m² situé au 1er étage d'une copropriété de 62 lots. Il comprend une entrée, un salon-séjour, trois chambres, une salle de douche et des WC séparés. Vous profiterez également d'un balcon, d'une place de stationnement extérieure mise à disposition, ainsi que d'une cave-DPE : E. Son rapport prix- surface en fait une opportunité attractive. À visiter sans tarder ! Charges annuelles : 895 euros (env. 74,50 euros par mois) Taxe foncière 2026 : 813 euros Fonds travaux : 58 euros Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 700 et 2 340 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les cataires PLURIAL NOVILIA.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.271203, 4.014407
Total : 161 230€
Prix d'acquisition : 112 500€
Travaux : 39 730€
Valeur du bien : 152 230€
Frais de notaire : 9 000€
Coût estimé : 9 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9191€/an
Fourchette totale : 593€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7119€ - 11867€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 814,88€
Coût de l'assurance :14 107,62€
Taxe foncière : 813,00€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 74,50€/mois
Soit par an : 894,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 730 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600€
    Carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 191 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 230 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 894 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 381 €
Revenus locatifs : +9 191 €
Charges déductibles : -47 381 €
Résultat foncier Année 1 : -38 190 €(Déficit de 38 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 651 €/an
Revenus locatifs : +9 191 €
Charges déductibles : -7 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16790.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125 €(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 191 €47 387 €5 385 €-38 195 €21 400 €16 795 €16 795 €
29 375 €7 513 €5 242 €1 862 €--14 933 €
39 563 €7 365 €5 094 €2 198 €--12 736 €
49 754 €7 212 €4 940 €2 542 €--10 193 €
59 949 €7 053 €4 782 €2 896 €--7 297 €
610 148 €6 889 €4 617 €3 259 €--4 038 €
710 351 €6 719 €4 448 €3 632 €--406 €
810 558 €6 543 €4 272 €4 014 €---
910 769 €6 362 €4 091 €4 407 €---
1010 984 €6 174 €3 903 €4 810 €---
1111 204 €5 980 €3 708 €5 224 €---
1211 428 €5 779 €3 508 €5 649 €---
1311 657 €5 571 €3 300 €6 086 €---
1411 890 €5 356 €3 085 €6 534 €---
1512 128 €5 134 €2 862 €6 994 €---
1612 370 €4 904 €2 632 €7 466 €---
1712 618 €4 666 €2 395 €7 952 €---
1812 870 €4 420 €2 149 €8 450 €---
1913 127 €4 165 €1 894 €8 962 €---
2013 390 €3 902 €1 631 €9 488 €---
2113 658 €3 630 €1 359 €10 028 €---
2213 931 €3 348 €1 077 €10 583 €---
2314 209 €3 057 €786 €11 153 €---
2414 494 €2 756 €484 €11 738 €---
2514 784 €2 444 €173 €12 339 €---
TOTAL294 399 €174 328 €77 815 €120 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930 €-6 420 €+8 350 €
2+1 930 €0 €+1 930 €
3+1 930 €0 €+1 930 €
4+1 930 €0 €+1 930 €
5+1 930 €0 €+1 930 €
6+1 930 €0 €+1 930 €
7+1 930 €0 €+1 930 €
8+1 930 €+1 082 €+848 €
9+1 930 €+1 322 €+608 €
10+1 930 €+1 443 €+487 €
11+1 930 €+1 567 €+363 €
12+1 930 €+1 695 €+235 €
13+1 930 €+1 826 €+104 €
14+1 930 €+1 960 €-30 €
15+1 930 €+2 098 €-168 €
16+1 930 €+2 240 €-310 €
17+1 930 €+2 386 €-456 €
18+1 930 €+2 535 €-605 €
19+1 930 €+2 689 €-759 €
20+1 930 €+2 846 €-916 €
21+1 930 €+3 008 €-1 078 €
22+1 930 €+3 175 €-1 245 €
23+1 930 €+3 346 €-1 416 €
24+1 930 €+3 521 €-1 591 €
25+1 930 €+3 702 €-1 772 €
Total+48 250 €+36 021 €+12 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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