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APPARTEMENT - REIMS - ER.02040

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface66
Coût Total161 230
Loyer Annuel9 191
Rentabilité5.70%
Cashflow/mois-220
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 500 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 704,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Cave, Nombre de WC : 1

Au 6 Allée Deketelaere, appartement T.4 de 66,23 m² situé au 1er étage d'une copropriété de 62 lots. Il comprend une entrée, un salon-séjour, trois chambres, une salle de douche et des WC séparés. Vous profiterez également d'un balcon, d'une place de stationnement extérieure mise à disposition, ainsi que d'une cave-DPE : E. Son rapport prix- surface en fait une opportunité attractive. À visiter sans tarder ! Charges annuelles : 895 euros (env. 74,50 euros par mois) Taxe foncière 2026 : 813 euros Fonds travaux : 58 euros Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 1 700 et 2 340 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).Vente ouverte à titre de résidence principale. Visites sur RDV, renseignements et dépôt des dossiers complets en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires : 1 mois à compter de la dernière annonce légale. Remise des offres : par mail uniquement. Offre et prix soumis à condition de ressources. Les délais de remise de offres, priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources relèvent de de l'article L443-11 et suivants du CCH. Frais de notaire réduits et pas de frais de notaire pour les cataires PLURIAL NOVILIA.

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.271203, 4.014407
Total : 161 230
Prix d'acquisition : 112 500
Travaux : 39 730
Valeur du bien : 152 230
Frais de notaire : 9 000
Coût estimé : 9 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9191€/an
Fourchette totale : 593€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7119€ - 11867€/an
Rentabilité brute :5.70%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 230
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 843,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 814,88
Coût de l'assurance :14 107,62
Taxe foncière : 813,00€/an
Soit par mois : 67,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 74,50€/mois
Soit par an : 894,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 986,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 730(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 900
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:600
    Carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 191 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 380 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 230 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 813 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 894 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 730
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 381
Revenus locatifs : +9 191
Charges déductibles : -47 381
Résultat foncier Année 1 : -38 190(Déficit de 38 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 790
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 651 €/an
Revenus locatifs : +9 191
Charges déductibles : -7 651
Résultat foncier Années 2+ : 1 540 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16790.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 125(65% de 112 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 659 €/an
Calcul : 73 125 € × 3,636% = 2 659
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 19147 3875 385-38 19521 400 €16 795 €16 795 €
29 3757 5135 2421 862--14 933 €
39 5637 3655 0942 198--12 736 €
49 7547 2124 9402 542--10 193 €
59 9497 0534 7822 896--7 297 €
610 1486 8894 6173 259--4 038 €
710 3516 7194 4483 632--406 €
810 5586 5434 2724 014---
910 7696 3624 0914 407---
1010 9846 1743 9034 810---
1111 2045 9803 7085 224---
1211 4285 7793 5085 649---
1311 6575 5713 3006 086---
1411 8905 3563 0856 534---
1512 1285 1342 8626 994---
1612 3704 9042 6327 466---
1712 6184 6662 3957 952---
1812 8704 4202 1498 450---
1913 1274 1651 8948 962---
2013 3903 9021 6319 488---
2113 6583 6301 35910 028---
2213 9313 3481 07710 583---
2314 2093 05778611 153---
2414 4942 75648411 738---
2514 7842 44417312 339---
TOTAL294 399174 32877 815120 07121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 071
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 191 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 930 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 930-6 420+8 350
2+1 9300+1 930
3+1 9300+1 930
4+1 9300+1 930
5+1 9300+1 930
6+1 9300+1 930
7+1 9300+1 930
8+1 930+1 082+848
9+1 930+1 322+608
10+1 930+1 443+487
11+1 930+1 567+363
12+1 930+1 695+235
13+1 930+1 826+104
14+1 930+1 960-30
15+1 930+2 098-168
16+1 930+2 240-310
17+1 930+2 386-456
18+1 930+2 535-605
19+1 930+2 689-759
20+1 930+2 846-916
21+1 930+3 008-1 078
22+1 930+3 175-1 245
23+1 930+3 346-1 416
24+1 930+3 521-1 591
25+1 930+3 702-1 772
Total+48 250+36 021+12 229
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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