Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface71.2m²
Coût Total251 110€
Loyer Annuel16 028€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-214€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 71.2 m²
Prix au m² : 2 661,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 15/17 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 21,76 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone, Pas de cave

Au 12 place Jean Giraudoux, au cœur du quartier recherché de Créteil-Préfecture, ce 3 pièces aux volumes généreux offre un cadre de vie rare, alliant confort, luminosité et praticité. L’entrée avec rangements dessert une cuisine équipée prolongée par un cellier, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, deux chambres avec placards intégrés, une salle de bains et des WC séparés. Un parking couvert, situé à proximité immédiate, complète ce bien. L’adresse se distingue par sa place piétonne calme et verdoyante, sa proximité du lac de Créteil, du centre commercial Créteil Soleil, des écoles maternelle et primaire au pied de l’immeuble, ainsi que du métro Créteil-Préfecture (Ligne 8), offrant un quotidien où tout se fait à pied dans une atmosphère sereine et résidentielle.

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784531, 2.451479
Créteil-Préfecture
Ligne 8
Total : 251 110€
Prix d'acquisition : 189 500€
Travaux : 46 450€
Valeur du bien : 235 950€
Frais de notaire : 15 160€
Coût estimé : 15 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.2m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1336€/mois
Loyer annuel estimé : 16028€/an
Fourchette totale : 1011€ - 1765€/mois
Fourchette annuelle : 12129€ - 21182€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 107,05 €/m²
Basé sur :296 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 222 €
Prix d'achat :189 500 €
Décote à l'achat :-31 722€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-29 888€ (-13.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 226,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 299,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 796,33€
Coût de l'assurance :21 972,13€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 335,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-213,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71.2 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage et entretien du balcon pour enlever les signes d'usure
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - balcon nécessitant un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 450 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 900€
  • Balcon:450€
    Nettoyage balcon: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 028 €/an
Calcul : 1 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 110 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 434 €
Revenus locatifs : +16 028 €
Charges déductibles : -58 434 €
Résultat foncier Année 1 : -42 406 €(Déficit de 42 406 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 006 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 984 €/an
Revenus locatifs : +16 028 €
Charges déductibles : -11 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21005.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175 €(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 028 €58 442 €8 113 €-42 414 €21 400 €21 014 €21 014 €
216 349 €11 773 €7 894 €4 576 €--16 437 €
316 676 €11 546 €7 667 €5 130 €--11 308 €
417 009 €11 312 €7 433 €5 697 €--5 610 €
517 350 €11 070 €7 192 €6 279 €---
617 697 €10 821 €6 942 €6 876 €---
718 050 €10 563 €6 684 €7 488 €---
818 411 €10 296 €6 417 €8 116 €---
918 780 €10 020 €6 142 €8 759 €---
1019 155 €9 736 €5 857 €9 420 €---
1119 538 €9 442 €5 563 €10 097 €---
1219 929 €9 138 €5 259 €10 791 €---
1320 328 €8 824 €4 945 €11 504 €---
1420 734 €8 500 €4 621 €12 235 €---
1521 149 €8 164 €4 286 €12 985 €---
1621 572 €7 818 €3 939 €13 754 €---
1722 003 €7 460 €3 582 €14 543 €---
1822 443 €7 091 €3 212 €15 353 €---
1922 892 €6 709 €2 830 €16 183 €---
2023 350 €6 314 €2 436 €17 036 €---
2123 817 €5 907 €2 028 €17 910 €---
2224 294 €5 486 €1 607 €18 808 €---
2324 779 €5 050 €1 172 €19 729 €---
2425 275 €4 601 €722 €20 674 €---
2525 780 €4 136 €257 €21 644 €---
TOTAL513 391 €260 218 €116 796 €253 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 366 €-6 420 €+9 786 €
2+3 366 €0 €+3 366 €
3+3 366 €0 €+3 366 €
4+3 366 €0 €+3 366 €
5+3 366 €+201 €+3 165 €
6+3 366 €+2 063 €+1 303 €
7+3 366 €+2 246 €+1 120 €
8+3 366 €+2 435 €+931 €
9+3 366 €+2 628 €+738 €
10+3 366 €+2 826 €+540 €
11+3 366 €+3 029 €+337 €
12+3 366 €+3 237 €+129 €
13+3 366 €+3 451 €-85 €
14+3 366 €+3 670 €-304 €
15+3 366 €+3 895 €-529 €
16+3 366 €+4 126 €-760 €
17+3 366 €+4 363 €-997 €
18+3 366 €+4 606 €-1 240 €
19+3 366 €+4 855 €-1 489 €
20+3 366 €+5 111 €-1 745 €
21+3 366 €+5 373 €-2 007 €
22+3 366 €+5 642 €-2 276 €
23+3 366 €+5 919 €-2 553 €
24+3 366 €+6 202 €-2 836 €
25+3 366 €+6 493 €-3 127 €
Total+84 150 €+75 952 €+8 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →