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Appartement à vendre

VilleFlers (61)
Surface100m²
Coût Total152 668€
Loyer Annuel9 218€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 100 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 981 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, calme, Exposition sud

EXCLUSIVITÉ LAFORÊT !

REF 1536 : APPARTEMENT EN DUPLUX - CENTRE-VILLE FLERS

Venez découvrir cet appartement situé en plein centre-ville de Flers : 5min de la gare, au pied des commerces et des transports en communs.

Appartement composé de :

  • au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec un balcon filant exposé Sud, une cuisine donnant accès à une véranda-terrasse ;
  • au premier : deux chambres, une salle d'eau avec wc, une pièce donnant sur mezzanine avec point d'eau-wc.

L'appartement dispose de son accès privatif par une rue calme. Élément rare sur Flers : un garage est également rattaché à l'appartement.

Prix du bien : 98 100 € dont honoraires à la charge de l'acquéreur de 4 050 €.

Pour plus de renseignements veuillez contacter l'agence Laforêt Flers (4.31 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.752274, -0.558456
Total : 152 668€
Prix d'acquisition : 98 100€
Travaux : 46 720€
Valeur du bien : 144 820€
Frais de notaire : 7 848€
Coût estimé : 7 848€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.68€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9218€/an
Fourchette totale : 600€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7198€ - 11804€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 070,82 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 082 €
Prix d'achat :98 100 €
Décote à l'achat :-8 982€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-45 586€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :758,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :44,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 903,76€
Coût de l'assurance :13 358,45€
Taxe foncière : 921,76€/an
Soit par mois : 76,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 100 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 28 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 720 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 120€
    Peinture murs/plafonds salon: 28 m² × 40€/m² = 1120€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 218 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 668 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 346 €
Revenus locatifs : +9 218 €
Charges déductibles : -53 346 €
Résultat foncier Année 1 : -44 129 €(Déficit de 44 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 626 €/an
Revenus locatifs : +9 218 €
Charges déductibles : -6 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22728.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 765 €(65% de 98 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 319 €/an
Calcul : 63 765 € × 3,636% = 2 319 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 218 €53 351 €5 175 €-44 134 €21 400 €22 734 €22 734 €
29 402 €6 494 €5 038 €2 908 €--19 826 €
39 590 €6 353 €4 897 €3 237 €--16 589 €
49 782 €6 206 €4 750 €3 576 €--13 013 €
59 977 €6 055 €4 598 €3 923 €--9 090 €
610 177 €5 898 €4 441 €4 279 €--4 811 €
710 381 €5 735 €4 279 €4 645 €--165 €
810 588 €5 567 €4 111 €5 021 €---
910 800 €5 393 €3 937 €5 407 €---
1011 016 €5 213 €3 757 €5 803 €---
1111 236 €5 027 €3 571 €6 209 €---
1211 461 €4 834 €3 378 €6 627 €---
1311 690 €4 635 €3 179 €7 056 €---
1411 924 €4 428 €2 972 €7 496 €---
1512 162 €4 215 €2 758 €7 948 €---
1612 406 €3 993 €2 537 €8 412 €---
1712 654 €3 765 €2 309 €8 889 €---
1812 907 €3 528 €2 072 €9 379 €---
1913 165 €3 283 €1 827 €9 882 €---
2013 428 €3 029 €1 573 €10 399 €---
2113 697 €2 767 €1 311 €10 930 €---
2213 971 €2 496 €1 039 €11 475 €---
2314 250 €2 215 €759 €12 036 €---
2414 535 €1 924 €468 €12 611 €---
2514 826 €1 623 €167 €13 203 €---
TOTAL295 244 €158 026 €74 904 €137 218 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936 €-6 420 €+8 356 €
2+1 936 €0 €+1 936 €
3+1 936 €0 €+1 936 €
4+1 936 €0 €+1 936 €
5+1 936 €0 €+1 936 €
6+1 936 €0 €+1 936 €
7+1 936 €0 €+1 936 €
8+1 936 €+1 457 €+479 €
9+1 936 €+1 622 €+314 €
10+1 936 €+1 741 €+195 €
11+1 936 €+1 863 €+73 €
12+1 936 €+1 988 €-52 €
13+1 936 €+2 117 €-181 €
14+1 936 €+2 249 €-313 €
15+1 936 €+2 384 €-448 €
16+1 936 €+2 524 €-588 €
17+1 936 €+2 667 €-731 €
18+1 936 €+2 814 €-878 €
19+1 936 €+2 965 €-1 029 €
20+1 936 €+3 120 €-1 184 €
21+1 936 €+3 279 €-1 343 €
22+1 936 €+3 443 €-1 507 €
23+1 936 €+3 611 €-1 675 €
24+1 936 €+3 783 €-1 847 €
25+1 936 €+3 961 €-2 025 €
Total+48 400 €+41 165 €+7 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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