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Appartement 4 pièces 91 m²

VilleMontréal (32)
Surface91m²
Coût Total107 040€
Loyer Annuel8 024€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 967,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 - MONTREAL DU GERS

À VENDRE Appartement T4 de 91,36 m2 à Montréal-du-Gers Situé au coeur de Montréal-du-Gers, découvrez cet agréable appartement T4 offrant une surface habitable de 91,36 m2, idéal pour une famille, un premier achat. L'appartement se compose d'un spacieux séjour-salon lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres confortables, d'une salle de bain ainsi que d'un WC séparé. Vous apprécierez également son balcon donnant sur un patio, offrant un espace extérieur agréable pour vos moments de détente. Un jardin non attenant complète ce bien et constitue un véritable atout pour profiter des beaux jours. Caractéristiques :

Appartement T4 Surface habitable : 91,36 m2 Séjour-salon Cuisine 3 chambres Salle de bain WC séparé Balcon avec vue sur patio Jardin non attenant Chauffage électrique DPE : C

Prix de vente : 88 000 EUR Aucun frais d'agence Contact : [Coordonnées masquées] Dernier délai remise des offres : 30/06/2026 Référence annonce : OP202_1 Prix hors honoraires : 88 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours

Ville : Montréal
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32250
Coordonnées : 43.949707, 0.198777
Total : 107 040€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 7.35€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8024€/an
Fourchette totale : 533€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6393€ - 10071€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :675,33 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :61 455 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+26 545€ (+43.2%)
Marge achat-revente :-45 585€ (-74.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,76€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 554,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 148,53€
Coût de l'assurance :8 028,00€
Taxe foncière : 802,42€/an
Soit par mois : 66,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme C.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec remplacement des équipements vétustes, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et carrelage si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 663 €
Revenus locatifs : +8 024 €
Charges déductibles : -16 663 €
Résultat foncier Année 1 : -8 639 €(Déficit de 8 639 €)
Imputable sur revenu global : 8 639 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 663 €/an
Revenus locatifs : +8 024 €
Charges déductibles : -4 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 361 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 024 €16 667 €3 543 €-8 643 €8 643 €--
28 185 €4 572 €3 449 €3 612 €---
38 348 €4 474 €3 351 €3 874 €---
48 515 €4 373 €3 249 €4 142 €---
58 686 €4 268 €3 145 €4 417 €---
68 859 €4 160 €3 036 €4 699 €---
79 037 €4 048 €2 924 €4 989 €---
89 217 €3 932 €2 809 €5 285 €---
99 402 €3 813 €2 689 €5 589 €---
109 590 €3 689 €2 565 €5 901 €---
119 781 €3 561 €2 437 €6 221 €---
129 977 €3 428 €2 305 €6 549 €---
1310 177 €3 292 €2 168 €6 885 €---
1410 380 €3 150 €2 027 €7 230 €---
1510 588 €3 004 €1 880 €7 584 €---
1610 799 €2 852 €1 729 €7 947 €---
1711 015 €2 696 €1 572 €8 319 €---
1811 236 €2 534 €1 411 €8 702 €---
1911 460 €2 367 €1 243 €9 094 €---
2011 690 €2 194 €1 070 €9 496 €---
2111 924 €2 015 €892 €9 908 €---
2212 162 €1 830 €707 €10 332 €---
2312 405 €1 639 €516 €10 766 €---
2412 653 €1 441 €318 €11 212 €---
2512 906 €1 237 €113 €11 670 €---
TOTAL257 017 €91 237 €51 149 €165 780 €8 643 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 593 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-2 593 €+4 278 €
2+1 685 €+1 084 €+601 €
3+1 685 €+1 162 €+523 €
4+1 685 €+1 243 €+442 €
5+1 685 €+1 325 €+360 €
6+1 685 €+1 410 €+275 €
7+1 685 €+1 497 €+188 €
8+1 685 €+1 586 €+99 €
9+1 685 €+1 677 €+8 €
10+1 685 €+1 770 €-85 €
11+1 685 €+1 866 €-181 €
12+1 685 €+1 965 €-280 €
13+1 685 €+2 066 €-381 €
14+1 685 €+2 169 €-484 €
15+1 685 €+2 275 €-590 €
16+1 685 €+2 384 €-699 €
17+1 685 €+2 496 €-811 €
18+1 685 €+2 610 €-925 €
19+1 685 €+2 728 €-1 043 €
20+1 685 €+2 849 €-1 164 €
21+1 685 €+2 972 €-1 287 €
22+1 685 €+3 100 €-1 415 €
23+1 685 €+3 230 €-1 545 €
24+1 685 €+3 364 €-1 679 €
25+1 685 €+3 501 €-1 816 €
Total+42 125 €+49 734 €+-7 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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