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Appartement T4 - Tulle - 79.000€

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface75m²
Coût Total85 320€
Loyer Annuel6 917€
Rentabilité8.11%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 053,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 5

Vente d'un appartement de type T4 situé sur la commune de Tulle (Roche Bailly) d'une surface habitable d'environ 75m2 avec un garage consistant en : Au cinquième étage : entrée, dégagement couloir, une cuisine ouverte, un séjour/salle-à-manger, trois chambres, un cellier, une salle de bains et un cabinet d’aisance. Très lumineux et en bon état ! Bon Dpe (D) ! Double vitrage - Menuiseries Pvc - Vue dégagée - Garage - Cave - Balcon. Taxe Foncière : environ 1.400€ Charges de copropriété : 150€ par mois. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.260049, 1.765651
Total : 85 320€
Prix d'acquisition : 79 000€
Valeur du bien : 79 000€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6917€/an
Fourchette totale : 455€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5463€ - 8757€/an
Rentabilité brute :8.11%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :896,1 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 208 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+11 792€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-18 112€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 453,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 231,80€
Coût de l'assurance :7 465,50€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 576,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-143,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 6 473 €/an
Revenus locatifs : +6 917 €
Charges déductibles : -6 473 €
Résultat foncier : 444 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 917 €6 476 €2 977 €441 €---
27 055 €6 398 €2 899 €657 €---
37 196 €6 317 €2 819 €879 €---
47 340 €6 234 €2 736 €1 106 €---
57 487 €6 148 €2 649 €1 339 €---
67 636 €6 058 €2 560 €1 578 €---
77 789 €5 966 €2 467 €1 824 €---
87 945 €5 870 €2 371 €2 075 €---
98 104 €5 770 €2 272 €2 334 €---
108 266 €5 667 €2 169 €2 599 €---
118 431 €5 561 €2 062 €2 871 €---
128 600 €5 450 €1 952 €3 150 €---
138 772 €5 336 €1 837 €3 436 €---
148 947 €5 217 €1 718 €3 730 €---
159 126 €5 094 €1 596 €4 032 €---
169 309 €4 967 €1 468 €4 342 €---
179 495 €4 835 €1 337 €4 660 €---
189 685 €4 699 €1 200 €4 986 €---
199 879 €4 557 €1 059 €5 321 €---
2010 076 €4 411 €912 €5 665 €---
2110 278 €4 259 €760 €6 019 €---
2210 483 €4 102 €603 €6 381 €---
2310 693 €3 939 €440 €6 754 €---
2410 907 €3 770 €272 €7 136 €---
2511 125 €3 596 €97 €7 529 €---
TOTAL221 541 €130 697 €43 232 €90 844 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 452 €+132 €+1 320 €
2+1 452 €+197 €+1 255 €
3+1 452 €+264 €+1 188 €
4+1 452 €+332 €+1 120 €
5+1 452 €+402 €+1 050 €
6+1 452 €+473 €+979 €
7+1 452 €+547 €+905 €
8+1 452 €+623 €+829 €
9+1 452 €+700 €+752 €
10+1 452 €+780 €+672 €
11+1 452 €+861 €+591 €
12+1 452 €+945 €+507 €
13+1 452 €+1 031 €+421 €
14+1 452 €+1 119 €+333 €
15+1 452 €+1 210 €+242 €
16+1 452 €+1 303 €+149 €
17+1 452 €+1 398 €+54 €
18+1 452 €+1 496 €-44 €
19+1 452 €+1 596 €-144 €
20+1 452 €+1 700 €-248 €
21+1 452 €+1 806 €-354 €
22+1 452 €+1 914 €-462 €
23+1 452 €+2 026 €-574 €
24+1 452 €+2 141 €-689 €
25+1 452 €+2 259 €-807 €
Total+36 300 €+27 253 €+9 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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