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Immeuble

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface300m²
Coût Total393 340€
Loyer Annuel43 991€
Rentabilité11.18%
Cashflow/mois+1 215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 278 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 926,67 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 300 m², 12 pièces, 10 chambres, Cheminée, Cave, Parquet, 4 salles de douche, 3 étages, Rez-de-chaussée

Libourne Centre ville, proche toutes commodités, Immeuble d'environ 300 m² habitables composé de 4 niveaux d'environ 75 m² chacun. Il comprenant en sous-sol : dégagement, chaufferie et rangement. Au Rdc : grand salon - salle à manger, cuisine, w-c et dégagement. Au 1° étage : palier, deux pièces (32 et 21 m²), deux salles d'eau, w-c et dégagement. Au 2° étage : palier, deux pièces, deux salles d'eau, dressing, w-c et dégagement. Au 3° étage un palier, six pièces et dégagement. Possibilité de créer plusieurs appartements.

Cette annonce référence 303075 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Thiery Camarata (Ei) immatriculé au Rsac de Libourne (33500) sous le numéro .

Prix du bien : 278 000,00 € Prix du bien hors honoraires : 265 000,00 € Honoraires Ttc : 4,91 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : Score Dpe : 266 kWhEP/m²/an Score Ges : 74 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7820.00 € et 10640.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.916239, -0.241009
Total : 393 340€
Prix d'acquisition : 278 000€
Travaux : 93 100€
Valeur du bien : 371 100€
Frais de notaire : 22 240€
Coût estimé : 22 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 3666€/mois
Loyer annuel estimé : 43991€/an
Fourchette totale : 2992€ - 4492€/mois
Fourchette annuelle : 35899€ - 53906€/an
Rentabilité brute :11.18%
Fourchette de rentabilité :9.13% - 13.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 370,35 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :711 104 €
Prix d'achat :278 000 €
Décote à l'achat :-433 104€ (-60.9%)
Marge achat-revente :317 764€ (44.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :393 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 969,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :114,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 083,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :197 405,83€
Coût de l'assurance :34 417,25€
Taxe foncière : 4 399,08€/an
Soit par mois : 366,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 665,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 450,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 215,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 75 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: environ 75 m²
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 100 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:29 600€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 100 m² × 60€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 75 m² × 40€ = 3000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds autres pièces: 75 m² × 40€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 991 €/an
Calcul : 3 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 393 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 377 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 399 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 470 €
Revenus locatifs : +43 991 €
Charges déductibles : -112 470 €
Résultat foncier Année 1 : -68 479 €(Déficit de 68 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 370 €/an
Revenus locatifs : +43 991 €
Charges déductibles : -19 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 24 621 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47079.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 278 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 180 700 €(65% de 278 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 571 €/an
Calcul : 180 700 € × 3,636% = 6 571 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 991 €112 483 €13 607 €-68 492 €21 400 €47 092 €47 092 €
244 871 €19 026 €13 251 €25 844 €--21 248 €
345 768 €18 657 €12 882 €27 111 €---
446 683 €18 275 €12 499 €28 408 €---
547 617 €17 879 €12 103 €29 738 €---
648 569 €17 469 €11 693 €31 100 €---
749 541 €17 045 €11 269 €32 496 €---
850 532 €16 605 €10 829 €33 927 €---
951 542 €16 150 €10 374 €35 393 €---
1052 573 €15 678 €9 902 €36 895 €---
1153 624 €15 190 €9 414 €38 435 €---
1254 697 €14 684 €8 909 €40 013 €---
1355 791 €14 161 €8 385 €41 630 €---
1456 907 €13 619 €7 843 €43 288 €---
1558 045 €13 057 €7 281 €44 988 €---
1659 206 €12 476 €6 700 €46 730 €---
1760 390 €11 873 €6 098 €48 516 €---
1861 598 €11 250 €5 474 €50 348 €---
1962 830 €10 604 €4 828 €52 226 €---
2064 086 €9 935 €4 160 €54 151 €---
2165 368 €9 243 €3 467 €56 125 €---
2266 675 €8 526 €2 750 €58 150 €---
2368 009 €7 783 €2 007 €60 226 €---
2469 369 €7 014 €1 238 €62 355 €---
2570 756 €6 218 €442 €64 539 €---
TOTAL1 409 037 €434 900 €197 406 €974 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 974 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 991 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 238 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 238 €-6 420 €+15 658 €
2+9 238 €0 €+9 238 €
3+9 238 €+1 759 €+7 479 €
4+9 238 €+8 523 €+715 €
5+9 238 €+8 921 €+317 €
6+9 238 €+9 330 €-92 €
7+9 238 €+9 749 €-511 €
8+9 238 €+10 178 €-940 €
9+9 238 €+10 618 €-1 380 €
10+9 238 €+11 068 €-1 830 €
11+9 238 €+11 530 €-2 292 €
12+9 238 €+12 004 €-2 766 €
13+9 238 €+12 489 €-3 251 €
14+9 238 €+12 986 €-3 748 €
15+9 238 €+13 496 €-4 258 €
16+9 238 €+14 019 €-4 781 €
17+9 238 €+14 555 €-5 317 €
18+9 238 €+15 104 €-5 866 €
19+9 238 €+15 668 €-6 430 €
20+9 238 €+16 245 €-7 007 €
21+9 238 €+16 838 €-7 600 €
22+9 238 €+17 445 €-8 207 €
23+9 238 €+18 068 €-8 830 €
24+9 238 €+18 706 €-9 468 €
25+9 238 €+19 362 €-10 124 €
Total+230 950 €+292 241 €+-61 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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