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Appartement à vendre

VillePreignac (33)
Surface88m²
Coût Total134 520€
Loyer Annuel9 466€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 238,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Pas de cave

Dans le cœur de ville à Preignac, proche des commerces, cette maison de ville est idéale pour un investisseur. Le loyer est de 615 euros par mois. Les locataires sont en place depuis plusieurs années. Le loyer a toujours été réglé. La maison se compose, en rez-de-chaussée, d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine et d'un WC. À l'étage, trois chambres, une salle d'eau et un WC. Mitoyen à la maison, un bâtiment de 105 m² peut être exploité pour du stockage ou un garage avec quelques aménagements. Le chauffage s'effectue au moyen d'une chaudière au gaz de ville, les menuiseries sont en double vitrage, l'assainissement est au tout-à-l'égout. Les compteurs des deux biens sont séparés. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pour plus de renseignements, veuillez contacter Franck PRADALIER

Ville : Preignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33210
Coordonnées : 44.572864, -0.306019
Total : 134 520€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 125 800€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9466€/an
Fourchette totale : 640€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7685€ - 11661€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 068,52 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :182 029 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-73 029€ (-40.1%)
Marge achat-revente :47 509€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 279,70€
Coût de l'assurance :11 770,50€
Taxe foncière : 946,65€/an
Soit par mois : 78,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :8,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre, ajusté pour 3 chambres)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre, ajusté pour salon)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Preignac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 449 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 666 €
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -22 666 €
Résultat foncier Année 1 : -13 200 €(Déficit de 13 200 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 500 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 866 €/an
Revenus locatifs : +9 466 €
Charges déductibles : -5 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2499.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 466 €22 670 €4 453 €-13 204 €10 700 €2 504 €2 504 €
29 656 €5 751 €4 334 €3 904 €---
39 849 €5 628 €4 211 €4 221 €---
410 046 €5 501 €4 084 €4 545 €---
510 247 €5 370 €3 952 €4 877 €---
610 452 €5 233 €3 816 €5 218 €---
710 661 €5 093 €3 675 €5 568 €---
810 874 €4 947 €3 530 €5 927 €---
911 092 €4 797 €3 379 €6 295 €---
1011 313 €4 641 €3 224 €6 672 €---
1111 540 €4 480 €3 063 €7 059 €---
1211 770 €4 314 €2 897 €7 456 €---
1312 006 €4 142 €2 725 €7 864 €---
1412 246 €3 964 €2 547 €8 282 €---
1512 491 €3 780 €2 363 €8 710 €---
1612 741 €3 590 €2 173 €9 150 €---
1712 995 €3 394 €1 976 €9 602 €---
1813 255 €3 190 €1 773 €10 065 €---
1913 520 €2 980 €1 563 €10 540 €---
2013 791 €2 763 €1 345 €11 028 €---
2114 067 €2 538 €1 121 €11 529 €---
2214 348 €2 306 €888 €12 042 €---
2314 635 €2 065 €648 €12 570 €---
2414 928 €1 817 €399 €13 111 €---
2515 226 €1 560 €142 €13 666 €---
TOTAL303 214 €116 516 €64 280 €186 698 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988 €-3 210 €+5 198 €
2+1 988 €+420 €+1 568 €
3+1 988 €+1 266 €+722 €
4+1 988 €+1 363 €+625 €
5+1 988 €+1 463 €+525 €
6+1 988 €+1 566 €+422 €
7+1 988 €+1 670 €+318 €
8+1 988 €+1 778 €+210 €
9+1 988 €+1 888 €+100 €
10+1 988 €+2 002 €-14 €
11+1 988 €+2 118 €-130 €
12+1 988 €+2 237 €-249 €
13+1 988 €+2 359 €-371 €
14+1 988 €+2 484 €-496 €
15+1 988 €+2 613 €-625 €
16+1 988 €+2 745 €-757 €
17+1 988 €+2 881 €-893 €
18+1 988 €+3 020 €-1 032 €
19+1 988 €+3 162 €-1 174 €
20+1 988 €+3 308 €-1 320 €
21+1 988 €+3 459 €-1 471 €
22+1 988 €+3 613 €-1 625 €
23+1 988 €+3 771 €-1 783 €
24+1 988 €+3 933 €-1 945 €
25+1 988 €+4 100 €-2 112 €
Total+49 700 €+56 009 €+-6 309 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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