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maison vente 5 pieces saint sulpice de pommeray 229m2

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface229.35m²
Coût Total313 972€
Loyer Annuel22 429€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 229.35 m²
Prix au m² : 959,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Aux portes de Blois, dans un environnement agréable avec commerces et commodités à proximité, découvrez cette maison des années 70 offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Édifiée sur un terrain clos et arboré, sans aucun vis-à-vis, elle se compose d’une entrée, d’un lumineux salon-séjour, d’une cuisine indépendante, ainsi que de cinq chambres, idéales pour accueillir une famille.

Le sous-sol aménagé propose un bel espace de vie supplémentaire, parfait pour une salle de jeux, un bureau, un espace détente ou encore une activité professionnelle à domicile.

Vous bénéficierez également d’un double garage, offrant confort et praticité au quotidien. À l’extérieur, le jardin paysagé, intime et soigneusement entretenu, vous séduira par son cadre verdoyant et sa tranquillité. Une maison fonctionnelle et chaleureuse, idéalement située aux portes de Blois, à découvrir sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 220000 euros. Prix hors honoraires : 210000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (4,76% du prix du bien hors honoraires) : 10000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 294 et classe CLIMAT E indice 52. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 313 972€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 76 372€
Valeur du bien : 296 372€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229.35m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1869€/mois
Loyer annuel estimé : 22429€/an
Fourchette totale : 1491€ - 2343€/mois
Fourchette annuelle : 17894€ - 28114€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,45 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :469 124 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :-249 124€ (-53.1%)
Marge achat-revente :155 152€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 533,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 624,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 034,71€
Coût de l'assurance :27 472,55€
Taxe foncière : 2 242,93€/an
Soit par mois : 186,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 869,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 811,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 372 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 492€
    Isolation combles: 229 m² × 48€/m² = 10992€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-de-Pommeray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 692€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 429 €/an
Calcul : 1 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 972 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 372 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 848 €
Revenus locatifs : +22 429 €
Charges déductibles : -89 848 €
Résultat foncier Année 1 : -67 418 €(Déficit de 67 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 476 €/an
Revenus locatifs : +22 429 €
Charges déductibles : -13 476 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46018.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 429 €89 858 €10 144 €-67 428 €21 400 €46 028 €46 028 €
222 878 €13 212 €9 870 €9 666 €--36 362 €
323 335 €12 928 €9 587 €10 407 €--25 955 €
423 802 €12 636 €9 294 €11 166 €--14 789 €
524 278 €12 334 €8 992 €11 945 €--2 844 €
624 764 €12 021 €8 679 €12 742 €---
725 259 €11 699 €8 357 €13 560 €---
825 764 €11 365 €8 023 €14 399 €---
926 280 €11 021 €7 679 €15 259 €---
1026 805 €10 665 €7 323 €16 140 €---
1127 341 €10 297 €6 955 €17 044 €---
1227 888 €9 917 €6 575 €17 971 €---
1328 446 €9 525 €6 183 €18 921 €---
1429 015 €9 119 €5 777 €19 895 €---
1529 595 €8 700 €5 358 €20 895 €---
1630 187 €8 267 €4 925 €21 920 €---
1730 791 €7 820 €4 478 €22 971 €---
1831 406 €7 358 €4 016 €24 049 €---
1932 035 €6 880 €3 539 €25 154 €---
2032 675 €6 387 €3 045 €26 288 €---
2133 329 €5 877 €2 536 €27 451 €---
2233 995 €5 351 €2 009 €28 645 €---
2334 675 €4 807 €1 465 €29 869 €---
2435 369 €4 244 €903 €31 124 €---
2536 076 €3 664 €322 €32 412 €---
TOTAL718 417 €305 953 €146 035 €412 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 710 €-6 420 €+11 130 €
2+4 710 €0 €+4 710 €
3+4 710 €0 €+4 710 €
4+4 710 €0 €+4 710 €
5+4 710 €0 €+4 710 €
6+4 710 €+2 969 €+1 741 €
7+4 710 €+4 068 €+642 €
8+4 710 €+4 320 €+390 €
9+4 710 €+4 578 €+132 €
10+4 710 €+4 842 €-132 €
11+4 710 €+5 113 €-403 €
12+4 710 €+5 391 €-681 €
13+4 710 €+5 676 €-966 €
14+4 710 €+5 969 €-1 259 €
15+4 710 €+6 268 €-1 558 €
16+4 710 €+6 576 €-1 866 €
17+4 710 €+6 891 €-2 181 €
18+4 710 €+7 215 €-2 505 €
19+4 710 €+7 546 €-2 836 €
20+4 710 €+7 886 €-3 176 €
21+4 710 €+8 235 €-3 525 €
22+4 710 €+8 593 €-3 883 €
23+4 710 €+8 961 €-4 251 €
24+4 710 €+9 337 €-4 627 €
25+4 710 €+9 724 €-5 014 €
Total+117 750 €+123 739 €+-5 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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