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maison vente 5 pieces saint sulpice de pommeray 229m2

VilleSaint-Sulpice-de-Pommeray (41)
Surface229.35
Coût Total313 972
Loyer Annuel22 429
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+57
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 229.35 m²
Prix au m² : 959,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Aux portes de Blois, dans un environnement agréable avec commerces et commodités à proximité, découvrez cette maison des années 70 offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Édifiée sur un terrain clos et arboré, sans aucun vis-à-vis, elle se compose d’une entrée, d’un lumineux salon-séjour, d’une cuisine indépendante, ainsi que de cinq chambres, idéales pour accueillir une famille.

Le sous-sol aménagé propose un bel espace de vie supplémentaire, parfait pour une salle de jeux, un bureau, un espace détente ou encore une activité professionnelle à domicile.

Vous bénéficierez également d’un double garage, offrant confort et praticité au quotidien. À l’extérieur, le jardin paysagé, intime et soigneusement entretenu, vous séduira par son cadre verdoyant et sa tranquillité. Une maison fonctionnelle et chaleureuse, idéalement située aux portes de Blois, à découvrir sans tarder !

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 220000 euros. Prix hors honoraires : 210000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (4,76% du prix du bien hors honoraires) : 10000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 294 et classe CLIMAT E indice 52. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Sulpice-de-Pommeray
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 313 972
Prix d'acquisition : 220 000
Travaux : 76 372
Valeur du bien : 296 372
Frais de notaire : 17 600
Coût estimé : 17 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229.35
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1869€/mois
Loyer annuel estimé : 22429€/an
Fourchette totale : 1491€ - 2343€/mois
Fourchette annuelle : 17894€ - 28114€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 8.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,45 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :469 124
Prix d'achat :220 000
Décote à l'achat :-249 124 (-53.1%)
Marge achat-revente :155 152€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 972
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 533,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 624,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 034,71
Coût de l'assurance :27 472,55
Taxe foncière : 2 242,93€/an
Soit par mois : 186,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 869,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 811,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 372(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 492
    Isolation combles: 229 m² × 48€/m² = 10992€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 200
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:14 000
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sulpice-de-Pommeray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 692✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 429 €/an
Calcul : 1 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 134 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 972 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 099 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 243 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 372
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 848
Revenus locatifs : +22 429
Charges déductibles : -89 848
Résultat foncier Année 1 : -67 418(Déficit de 67 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 018
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 476 €/an
Revenus locatifs : +22 429
Charges déductibles : -13 476
Résultat foncier Années 2+ : 8 954 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46018.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 42989 85810 144-67 42821 400 €46 028 €46 028 €
222 87813 2129 8709 666--36 362 €
323 33512 9289 58710 407--25 955 €
423 80212 6369 29411 166--14 789 €
524 27812 3348 99211 945--2 844 €
624 76412 0218 67912 742---
725 25911 6998 35713 560---
825 76411 3658 02314 399---
926 28011 0217 67915 259---
1026 80510 6657 32316 140---
1127 34110 2976 95517 044---
1227 8889 9176 57517 971---
1328 4469 5256 18318 921---
1429 0159 1195 77719 895---
1529 5958 7005 35820 895---
1630 1878 2674 92521 920---
1730 7917 8204 47822 971---
1831 4067 3584 01624 049---
1932 0356 8803 53925 154---
2032 6756 3873 04526 288---
2133 3295 8772 53627 451---
2233 9955 3512 00928 645---
2334 6754 8071 46529 869---
2435 3694 24490331 124---
2536 0763 66432232 412---
TOTAL718 417305 953146 035412 46521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 465
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 429 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 710-6 420+11 130
2+4 7100+4 710
3+4 7100+4 710
4+4 7100+4 710
5+4 7100+4 710
6+4 710+2 969+1 741
7+4 710+4 068+642
8+4 710+4 320+390
9+4 710+4 578+132
10+4 710+4 842-132
11+4 710+5 113-403
12+4 710+5 391-681
13+4 710+5 676-966
14+4 710+5 969-1 259
15+4 710+6 268-1 558
16+4 710+6 576-1 866
17+4 710+6 891-2 181
18+4 710+7 215-2 505
19+4 710+7 546-2 836
20+4 710+7 886-3 176
21+4 710+8 235-3 525
22+4 710+8 593-3 883
23+4 710+8 961-4 251
24+4 710+9 337-4 627
25+4 710+9 724-5 014
Total+117 750+123 739+-5 989
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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