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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVerneuil-sur-Seine (78)
Surface82m²
Coût Total275 392€
Loyer Annuel15 886€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-547€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 437,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Ascenseur, 3 chambres

OPPORTUNITE !! BEAUX VOLUMES !! Bel appartement de plus de 82 m2 situé dans une copropriété arborée très recherchée à Verneuil . Au CALME, sur un secteur très prisé pour sa qualité de vie. Grand double séjour, grande cuisine + rangements et buanderie à part. 2 grandes chambres dont une suite parentale avec salle de douche, possibilité de créer une troisième chambre facilement, wc séparé. _Balcon de 5 m2 sans aucun vis à vis. Fort potentiel à la clé, à visiter très vite avec l'Agence Principale. Copropriété de 40 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3800.00 euros.

Ville : Verneuil-sur-Seine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78480
Coordonnées : 48.986785, 1.956158
Total : 275 392€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 59 500€
Valeur du bien : 259 400€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.14€/m²/mois
Fourchette : 13.42€ - 19.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15886€/an
Fourchette totale : 1100€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 13204€ - 19114€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 343,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :78,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 421,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 653,54€
Coût de l'assurance :23 408,32€
Taxe foncière : 1 588,62€/an
Soit par mois : 132,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 316,67€/mois
Soit par an : 3 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 323,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 870,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-546,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 392 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 800 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 686 €
Revenus locatifs : +15 886 €
Charges déductibles : -74 686 €
Résultat foncier Année 1 : -58 800 €(Déficit de 58 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 186 €/an
Revenus locatifs : +15 886 €
Charges déductibles : -15 186 €
Résultat foncier Années 2+ : 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37400.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 886 €74 695 €8 870 €-58 809 €21 400 €37 409 €37 409 €
216 204 €14 955 €8 630 €1 249 €--36 160 €
316 528 €14 707 €8 382 €1 821 €--34 339 €
416 859 €14 451 €8 126 €2 408 €--31 931 €
517 196 €14 186 €7 861 €3 009 €--28 922 €
617 540 €13 913 €7 588 €3 627 €--25 295 €
717 890 €13 631 €7 306 €4 260 €--21 036 €
818 248 €13 339 €7 014 €4 909 €--16 126 €
918 613 €13 038 €6 713 €5 576 €--10 551 €
1018 986 €12 726 €6 401 €6 259 €--4 291 €
1119 365 €12 405 €6 080 €6 961 €---
1219 753 €12 072 €5 747 €7 680 €---
1320 148 €11 729 €5 404 €8 419 €---
1420 551 €11 374 €5 049 €9 176 €---
1520 962 €11 008 €4 683 €9 954 €---
1621 381 €10 629 €4 304 €10 751 €---
1721 808 €10 238 €3 913 €11 570 €---
1822 245 €9 834 €3 509 €12 410 €---
1922 689 €9 417 €3 092 €13 273 €---
2023 143 €8 986 €2 661 €14 158 €---
2123 606 €8 540 €2 215 €15 066 €---
2224 078 €8 080 €1 755 €15 998 €---
2324 560 €7 605 €1 280 €16 955 €---
2425 051 €7 113 €789 €17 938 €---
2525 552 €6 606 €281 €18 946 €---
TOTAL508 841 €345 277 €127 654 €163 563 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336 €-6 420 €+9 756 €
2+3 336 €0 €+3 336 €
3+3 336 €0 €+3 336 €
4+3 336 €0 €+3 336 €
5+3 336 €0 €+3 336 €
6+3 336 €0 €+3 336 €
7+3 336 €0 €+3 336 €
8+3 336 €0 €+3 336 €
9+3 336 €0 €+3 336 €
10+3 336 €0 €+3 336 €
11+3 336 €+801 €+2 535 €
12+3 336 €+2 304 €+1 032 €
13+3 336 €+2 526 €+810 €
14+3 336 €+2 753 €+583 €
15+3 336 €+2 986 €+350 €
16+3 336 €+3 225 €+111 €
17+3 336 €+3 471 €-135 €
18+3 336 €+3 723 €-387 €
19+3 336 €+3 982 €-646 €
20+3 336 €+4 247 €-911 €
21+3 336 €+4 520 €-1 184 €
22+3 336 €+4 799 €-1 463 €
23+3 336 €+5 087 €-1 751 €
24+3 336 €+5 381 €-2 045 €
25+3 336 €+5 684 €-2 348 €
Total+83 400 €+49 069 €+34 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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