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Appartement 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface75m²
Coût Total108 380€
Loyer Annuel7 961€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 75 m²

Saint Etienne - A proximité du puits Couriot

Dans une copropriété à faibles charges T3 de 75m² en bon état Grand séjour avec cuisine américaine 2 chambres spacieuses Locataire en place avec loyer 520 + 10euros de charges (règlement partiel par MSA)

Contactez : CHARLY MEISELS O6.16.70.83.24 Agent commercial EI inscrit au RSAC de St Etienne sous le n°31825804300054

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/02/2026

Consommation énergie primaire : 147 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 142 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 100 € et 1 540 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.440536, 4.377158
Total : 108 380€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 48 980€
Valeur du bien : 103 980€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7961€/an
Fourchette totale : 492€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 307,74€
Coût de l'assurance :9 483,25€
Taxe foncière : 796,15€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 663,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de rangement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 980 €(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 380 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 892 €
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -53 892 €
Résultat foncier Année 1 : -45 931 €(Déficit de 45 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 912 €/an
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -4 912 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24530.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 961 €53 895 €3 620 €-45 934 €21 400 €24 534 €24 534 €
28 121 €4 819 €3 524 €3 302 €--21 232 €
38 283 €4 719 €3 424 €3 564 €--17 669 €
48 449 €4 616 €3 321 €3 832 €--13 836 €
58 618 €4 510 €3 214 €4 108 €--9 728 €
68 790 €4 399 €3 104 €4 391 €--5 337 €
78 966 €4 285 €2 990 €4 681 €--657 €
89 145 €4 167 €2 872 €4 978 €---
99 328 €4 045 €2 750 €5 283 €---
109 515 €3 919 €2 623 €5 596 €---
119 705 €3 788 €2 493 €5 917 €---
129 899 €3 653 €2 358 €6 246 €---
1310 097 €3 514 €2 218 €6 583 €---
1410 299 €3 369 €2 074 €6 930 €---
1510 505 €3 220 €1 924 €7 285 €---
1610 715 €3 065 €1 770 €7 650 €---
1710 929 €2 905 €1 610 €8 024 €---
1811 148 €2 740 €1 444 €8 408 €---
1911 371 €2 569 €1 273 €8 802 €---
2011 598 €2 392 €1 096 €9 207 €---
2111 830 €2 209 €913 €9 622 €---
2212 067 €2 019 €724 €10 048 €---
2312 308 €1 824 €528 €10 485 €---
2412 554 €1 621 €326 €10 933 €---
2512 806 €1 412 €116 €11 394 €---
TOTAL255 008 €133 675 €52 308 €121 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €0 €+1 672 €
3+1 672 €0 €+1 672 €
4+1 672 €0 €+1 672 €
5+1 672 €0 €+1 672 €
6+1 672 €0 €+1 672 €
7+1 672 €0 €+1 672 €
8+1 672 €+1 296 €+376 €
9+1 672 €+1 585 €+87 €
10+1 672 €+1 679 €-7 €
11+1 672 €+1 775 €-103 €
12+1 672 €+1 874 €-202 €
13+1 672 €+1 975 €-303 €
14+1 672 €+2 079 €-407 €
15+1 672 €+2 186 €-514 €
16+1 672 €+2 295 €-623 €
17+1 672 €+2 407 €-735 €
18+1 672 €+2 522 €-850 €
19+1 672 €+2 641 €-969 €
20+1 672 €+2 762 €-1 090 €
21+1 672 €+2 886 €-1 214 €
22+1 672 €+3 014 €-1 342 €
23+1 672 €+3 145 €-1 473 €
24+1 672 €+3 280 €-1 608 €
25+1 672 €+3 418 €-1 746 €
Total+41 800 €+36 400 €+5 400 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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