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Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface68m²
Coût Total101 400€
Loyer Annuel9 743€
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 102,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/14 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Balcon, Terrasse, Exposition ouest, Interphone, Non meublé

Situé à proximité immédiate des commerces, transports et commodités, dans un secteur pratique et bien desservi. Excellent rapport qualité-prix, idéal pour une famille ou un premier achat.

Appartement en bon état général avec une belle pièce de vie chaleureuse et lumineuse. Deux chambres + une véritable troisième pièce de la superficie d'une chambre, actuellement aménagée en bureau, mais sans fenêtre.

Balcon et terrasse offrant de beaux espaces extérieurs. Double vitrage et chauffage collectif. Charges de copropriété comprenant l'eau chaude, l'eau froide, le chauffage et l'ensemble des charges courantes.

Un appartement trés fonctionnel et agréable à vivre, offrant de beaux volumes et un très bon rapport qualité-prix. Transport : BUS TRAM. Quartier : VILLENEUVE. DPE : 230 (D). Pour découvrir cette réelle opportunité d'acquisition, contactez-moi : Vanessa VIRGONE - gerimm - 27 Boulevard des Alpes - 38240 MEYLAN. Nos honoraires : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 101 400€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 95 400€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9743€/an
Fourchette totale : 633€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 12504€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.49% - 12.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 692,31 €/m²
Basé sur :1473 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 077 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-108 077€ (-59.0%)
Marge achat-revente :81 677€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 216,18€
Coût de l'assurance :8 872,50€
Taxe foncière : 974,33€/an
Soit par mois : 81,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager daté par une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la baignoire et du lavabo par des modèles modernes, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 800€
    Cuisine complète (12 m²): 800€/m² × 12 = 9600€, Électroménager: 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 200€
    Baignoire: 1000€, Lavabo: 400€, Carrelage (6 m²): 60€/m² × 6 = 360€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture (25 m²): 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 525 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 254 €
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -25 254 €
Résultat foncier Année 1 : -15 511 €(Déficit de 15 511 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 854 €/an
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -4 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 889 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4810.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 743 €25 257 €3 528 €-15 514 €10 700 €4 814 €4 814 €
29 938 €4 765 €3 436 €5 173 €---
310 137 €4 670 €3 340 €5 467 €---
410 340 €4 571 €3 241 €5 769 €---
510 547 €4 468 €3 139 €6 078 €---
610 757 €4 362 €3 033 €6 395 €---
710 973 €4 252 €2 923 €6 720 €---
811 192 €4 138 €2 809 €7 054 €---
911 416 €4 021 €2 691 €7 395 €---
1011 644 €3 898 €2 569 €7 746 €---
1111 877 €3 772 €2 443 €8 105 €---
1212 115 €3 641 €2 312 €8 474 €---
1312 357 €3 505 €2 176 €8 852 €---
1412 604 €3 365 €2 036 €9 239 €---
1512 856 €3 219 €1 890 €9 637 €---
1613 113 €3 068 €1 739 €10 045 €---
1713 376 €2 912 €1 583 €10 463 €---
1813 643 €2 750 €1 421 €10 893 €---
1913 916 €2 583 €1 254 €11 333 €---
2014 194 €2 409 €1 080 €11 785 €---
2114 478 €2 230 €900 €12 248 €---
2214 768 €2 043 €714 €12 724 €---
2315 063 €1 851 €521 €13 212 €---
2415 364 €1 651 €322 €13 713 €---
2515 672 €1 444 €115 €14 227 €---
TOTAL312 082 €104 847 €51 216 €207 235 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-3 210 €+5 256 €
2+2 046 €+108 €+1 938 €
3+2 046 €+1 640 €+406 €
4+2 046 €+1 731 €+315 €
5+2 046 €+1 823 €+223 €
6+2 046 €+1 919 €+127 €
7+2 046 €+2 016 €+30 €
8+2 046 €+2 116 €-70 €
9+2 046 €+2 219 €-173 €
10+2 046 €+2 324 €-278 €
11+2 046 €+2 432 €-386 €
12+2 046 €+2 542 €-496 €
13+2 046 €+2 655 €-609 €
14+2 046 €+2 772 €-726 €
15+2 046 €+2 891 €-845 €
16+2 046 €+3 013 €-967 €
17+2 046 €+3 139 €-1 093 €
18+2 046 €+3 268 €-1 222 €
19+2 046 €+3 400 €-1 354 €
20+2 046 €+3 535 €-1 489 €
21+2 046 €+3 675 €-1 629 €
22+2 046 €+3 817 €-1 771 €
23+2 046 €+3 964 €-1 918 €
24+2 046 €+4 114 €-2 068 €
25+2 046 €+4 268 €-2 222 €
Total+51 150 €+62 171 €+-11 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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