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Achat : Maison (18170)

VilleChâtelet (18)
Surface216m²
Coût Total160 910€
Loyer Annuel15 248€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+295€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 541,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 216 m², 6 pièces, 5 chambres, 1090 m² de terrain, Cheminée, Frais d'agences inclus : 6,4% du prix

Sur la belle route de Saint Jacques de Compostelle voie Vézelay, bien idéal si vous recherchez à allier espace et confort !

Avec ses deux habitations communicantes totalisant environ 210 m² habitables, cette propriété offre de nombreuses possibilités, que ce soit pour une grande famille ou pour un projet de tourisme !

La première maison dispose d'une cuisine de 20 m² donnant sur un salon/séjour lumineux de 55 m². La mezzanine de 21 m² ajoute une touche d'élégance et permet d'accéder à deux belles chambres de 23 et 14 m². Une salle d’eau et un W.C indépendant.

La seconde maison dispose au rez-de-chaussée d'un séjour de 31 m² avec cheminée et d'une cuisine. A l'étage un palier desservant une chambre ainsi que deux autres pièces de 8 m² faisant office de petites chambres. Un W.C avec lave mains.

A 50 mètres, un terrain arboré de 1 200 m² avec son cabanon.

Borne de recharge pour voiture électrique, menuiseries en double vitrage, velux motorisés et chauffage par pompe à chaleur récente. Assainissement individuel par microstation et fibre installée installées en 2022.

Venez découvrir ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER – Karine BRUNEAU - Agent commercial en immobilier - RCAS Châteauroux n° 879 774 578.

Ville : Châtelet
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18170
Coordonnées : 46.630843, 2.294844
Total : 160 910€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 34 550€
Valeur du bien : 151 550€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15248€/an
Fourchette totale : 935€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 11223€ - 20716€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :562,5 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :121 500 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-4 500€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-39 410€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :46,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 463,48€
Coût de l'assurance :14 079,63€
Taxe foncière : 1 524,78€/an
Soit par mois : 127,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification des menuiseries en double vitrage pour s'assurer de leur bon état
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier
Raison: Maison avec menuiseries en double vitrage, vérification nécessaire pour confort
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 550 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 700€/m² = 8400€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres (75 m²): 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 750€
    Rafraîchissement salon (25 m²): 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:600€
    Vérification menuiseries: 6 fenêtres × 100€/fenêtre = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtelet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 248 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 910 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 119 €
Revenus locatifs : +15 248 €
Charges déductibles : -42 119 €
Résultat foncier Année 1 : -26 871 €(Déficit de 26 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 569 €/an
Revenus locatifs : +15 248 €
Charges déductibles : -7 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5471.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 248 €42 124 €5 487 €-26 877 €21 400 €5 477 €5 477 €
215 553 €7 430 €5 342 €8 123 €---
315 864 €7 280 €5 192 €8 584 €---
416 181 €7 125 €5 037 €9 056 €---
516 505 €6 965 €4 877 €9 540 €---
616 835 €6 798 €4 710 €10 036 €---
717 172 €6 627 €4 539 €10 545 €---
817 515 €6 449 €4 361 €11 066 €---
917 865 €6 264 €4 176 €11 601 €---
1018 223 €6 074 €3 986 €12 149 €---
1118 587 €5 877 €3 789 €12 710 €---
1218 959 €5 672 €3 584 €13 286 €---
1319 338 €5 461 €3 373 €13 877 €---
1419 725 €5 242 €3 154 €14 483 €---
1520 119 €5 016 €2 928 €15 104 €---
1620 522 €4 781 €2 693 €15 740 €---
1720 932 €4 539 €2 451 €16 393 €---
1821 351 €4 288 €2 200 €17 063 €---
1921 778 €4 028 €1 940 €17 750 €---
2022 213 €3 759 €1 671 €18 455 €---
2122 657 €3 480 €1 392 €19 177 €---
2223 111 €3 192 €1 104 €19 919 €---
2323 573 €2 894 €806 €20 679 €---
2424 044 €2 585 €497 €21 459 €---
2524 525 €2 265 €177 €22 260 €---
TOTAL488 392 €166 213 €79 463 €322 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 322 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 248 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 202 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 202 €-6 420 €+9 622 €
2+3 202 €+794 €+2 408 €
3+3 202 €+2 575 €+627 €
4+3 202 €+2 717 €+485 €
5+3 202 €+2 862 €+340 €
6+3 202 €+3 011 €+191 €
7+3 202 €+3 163 €+39 €
8+3 202 €+3 320 €-118 €
9+3 202 €+3 480 €-278 €
10+3 202 €+3 645 €-443 €
11+3 202 €+3 813 €-611 €
12+3 202 €+3 986 €-784 €
13+3 202 €+4 163 €-961 €
14+3 202 €+4 345 €-1 143 €
15+3 202 €+4 531 €-1 329 €
16+3 202 €+4 722 €-1 520 €
17+3 202 €+4 918 €-1 716 €
18+3 202 €+5 119 €-1 917 €
19+3 202 €+5 325 €-2 123 €
20+3 202 €+5 536 €-2 334 €
21+3 202 €+5 753 €-2 551 €
22+3 202 €+5 976 €-2 774 €
23+3 202 €+6 204 €-3 002 €
24+3 202 €+6 438 €-3 236 €
25+3 202 €+6 678 €-3 476 €
Total+80 050 €+96 654 €+-16 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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