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La Jomayère 2P+C

VilleSaint-Étienne (42)
Surface62m²
Coût Total95 300€
Loyer Annuel6 581€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 048,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 62 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 1 sur 4

La Jomayère aux pieds du parc du Pilat, appartement 2/3 pièces + cuisine, 62 m2, au premier étage, un séjour double de 26 m2, une cuisine avec un balcon, une chambre de 12 m2 avec un placard, bon état général, double vitrage, chauffage collectif gaz, stationnement gratuit, une cave.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 95 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 90 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6581€/an
Fourchette totale : 407€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 4882€ - 8873€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 828 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-9 828€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-20 472€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 499,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 299,54€
Coût de l'assurance :8 338,75€
Taxe foncière : 658,15€/an
Soit par mois : 54,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 554,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour des finitions
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 600€
    Cuisine complète (8 m²): 1200€/m² × 8 = 9600€ (incluant meubles et finitions), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (30 m²): 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 199 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 291 €
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -29 291 €
Résultat foncier Année 1 : -22 709 €(Déficit de 22 709 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 191 €/an
Revenus locatifs : +6 581 €
Charges déductibles : -4 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12009.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 581 €29 294 €3 202 €-22 712 €10 700 €12 012 €12 012 €
26 713 €4 109 €3 117 €2 604 €--9 408 €
36 847 €4 021 €3 029 €2 827 €--6 581 €
46 984 €3 930 €2 938 €3 055 €--3 527 €
57 124 €3 836 €2 844 €3 288 €--238 €
67 266 €3 738 €2 747 €3 528 €---
77 412 €3 638 €2 646 €3 774 €---
87 560 €3 533 €2 542 €4 027 €---
97 711 €3 425 €2 434 €4 286 €---
107 865 €3 314 €2 322 €4 552 €---
118 023 €3 198 €2 207 €4 824 €---
128 183 €3 079 €2 087 €5 104 €---
138 347 €2 956 €1 964 €5 391 €---
148 514 €2 828 €1 836 €5 686 €---
158 684 €2 696 €1 704 €5 989 €---
168 858 €2 559 €1 567 €6 299 €---
179 035 €2 417 €1 426 €6 618 €---
189 216 €2 271 €1 279 €6 945 €---
199 400 €2 120 €1 128 €7 280 €---
209 588 €1 963 €971 €7 625 €---
219 780 €1 801 €809 €7 979 €---
229 975 €1 633 €641 €8 342 €---
2310 175 €1 460 €468 €8 715 €---
2410 378 €1 280 €289 €9 098 €---
2510 586 €1 095 €103 €9 491 €---
TOTAL210 807 €96 192 €46 300 €114 615 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382 €-3 210 €+4 592 €
2+1 382 €0 €+1 382 €
3+1 382 €0 €+1 382 €
4+1 382 €0 €+1 382 €
5+1 382 €0 €+1 382 €
6+1 382 €+987 €+395 €
7+1 382 €+1 132 €+250 €
8+1 382 €+1 208 €+174 €
9+1 382 €+1 286 €+96 €
10+1 382 €+1 365 €+17 €
11+1 382 €+1 447 €-65 €
12+1 382 €+1 531 €-149 €
13+1 382 €+1 617 €-235 €
14+1 382 €+1 706 €-324 €
15+1 382 €+1 797 €-415 €
16+1 382 €+1 890 €-508 €
17+1 382 €+1 985 €-603 €
18+1 382 €+2 083 €-701 €
19+1 382 €+2 184 €-802 €
20+1 382 €+2 288 €-906 €
21+1 382 €+2 394 €-1 012 €
22+1 382 €+2 503 €-1 121 €
23+1 382 €+2 615 €-1 233 €
24+1 382 €+2 729 €-1 347 €
25+1 382 €+2 847 €-1 465 €
Total+34 550 €+34 384 €+166 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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