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Appartement à vendre

VillePalaiseau (91)
Surface86m²
Coût Total264 020€
Loyer Annuel17 536€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 313,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, RDC, Ascenseur, Accessible, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon

Résidence verdoyante de standing

Ville : Palaiseau
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91120
Coordonnées : 48.704402, 2.229192
Total : 264 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 248 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 16.99€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 20.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1461€/mois
Loyer annuel estimé : 17536€/an
Fourchette totale : 1217€ - 1755€/mois
Fourchette annuelle : 14600€ - 21063€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 267,5 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 005 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-82 005€ (-29.2%)
Marge achat-revente :16 985€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 324,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :77,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 401,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 354,00€
Coût de l'assurance :23 101,75€
Taxe foncière : 1 753,61€/an
Soit par mois : 146,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 461,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 547,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(571 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation complète chambres: 24 m² × 200€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 461 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 536 €/an
Calcul : 1 461 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 020 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 955 €
Revenus locatifs : +17 536 €
Charges déductibles : -60 955 €
Résultat foncier Année 1 : -43 419 €(Déficit de 43 419 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 019 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 855 €/an
Revenus locatifs : +17 536 €
Charges déductibles : -11 855 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 681 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22018.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 536 €60 964 €9 186 €-43 427 €21 400 €22 027 €22 027 €
217 887 €11 624 €8 946 €6 263 €--15 764 €
318 245 €11 375 €8 697 €6 870 €--8 895 €
418 609 €11 118 €8 440 €7 492 €--1 403 €
518 982 €10 851 €8 173 €8 131 €---
619 361 €10 575 €7 897 €8 787 €---
719 749 €10 289 €7 611 €9 460 €---
820 144 €9 992 €7 314 €10 151 €---
920 546 €9 685 €7 008 €10 861 €---
1020 957 €9 367 €6 690 €11 590 €---
1121 376 €9 038 €6 360 €12 338 €---
1221 804 €8 697 €6 019 €13 107 €---
1322 240 €8 344 €5 666 €13 896 €---
1422 685 €7 978 €5 300 €14 707 €---
1523 139 €7 599 €4 921 €15 540 €---
1623 601 €7 206 €4 528 €16 395 €---
1724 073 €6 799 €4 122 €17 274 €---
1824 555 €6 378 €3 701 €18 177 €---
1925 046 €5 942 €3 264 €19 104 €---
2025 547 €5 490 €2 813 €20 057 €---
2126 058 €5 022 €2 344 €21 036 €---
2226 579 €4 537 €1 860 €22 041 €---
2327 111 €4 035 €1 358 €23 075 €---
2427 653 €3 515 €838 €24 137 €---
2528 206 €2 977 €299 €25 229 €---
TOTAL561 688 €249 396 €133 354 €312 292 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 292 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 683 €-6 420 €+10 103 €
2+3 683 €0 €+3 683 €
3+3 683 €0 €+3 683 €
4+3 683 €0 €+3 683 €
5+3 683 €+2 018 €+1 665 €
6+3 683 €+2 636 €+1 047 €
7+3 683 €+2 838 €+845 €
8+3 683 €+3 045 €+638 €
9+3 683 €+3 258 €+425 €
10+3 683 €+3 477 €+206 €
11+3 683 €+3 702 €-19 €
12+3 683 €+3 932 €-249 €
13+3 683 €+4 169 €-486 €
14+3 683 €+4 412 €-729 €
15+3 683 €+4 662 €-979 €
16+3 683 €+4 919 €-1 236 €
17+3 683 €+5 182 €-1 499 €
18+3 683 €+5 453 €-1 770 €
19+3 683 €+5 731 €-2 048 €
20+3 683 €+6 017 €-2 334 €
21+3 683 €+6 311 €-2 628 €
22+3 683 €+6 612 €-2 929 €
23+3 683 €+6 923 €-3 240 €
24+3 683 €+7 241 €-3 558 €
25+3 683 €+7 569 €-3 886 €
Total+92 075 €+93 687 €+-1 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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