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Lot de 2 chambres

Bien expiré
VilleAix-les-Bains (73)
Surface29m²
Coût Total91 080€
Loyer Annuel6 147€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 586,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Grand Hôtel Aix les Bains, plein centre, lot de 2 chambres IMPROPRES A L'HABITATION selon art L1331_24 du code de la santé. Utilisables pour besoins personnels ou autre usage que l'habitation. Disponibles de suite 1ere chambre ! 10.46m2 avec point d'eau et wc 2eme chambre : 18.92m2 avec point d'eau et wc.

Bien soumis au statut de la copropriété. Env 70 euros de charges par mois pour le lot.

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Coordonnées : 45.688080, 5.913560
Total : 91 080€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 41 400€
Valeur du bien : 87 400€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 17.66€/m²/mois
Fourchette : 13.77€ - 22.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 512€/mois
Loyer annuel estimé : 6147€/an
Fourchette totale : 399€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4792€ - 7886€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,32€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 471,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 218,67€
Coût de l'assurance :8 197,20€
Taxe foncière : 614,72€/an
Soit par mois : 51,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 512,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 29 m²
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement des électroménagers et des finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris le remplacement du carrelage et des sanitaires.
Quantité: 1 salle de bain (environ 1 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain datée et usée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des deux chambres, y compris le revêtement de sol et la peinture.
Quantité: 2 chambres (environ 29 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris le revêtement de sol et la peinture.
Quantité: 1 salon (environ 29 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 400 €(1 428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 800€
    Rénovation chambres: 2 chambres × 2900€ = 5800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:5 800€
    Rénovation salon: 1 salon × 5800€ = 5800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 512 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 080 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 615 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 113 €
Revenus locatifs : +6 147 €
Charges déductibles : -46 113 €
Résultat foncier Année 1 : -39 966 €(Déficit de 39 966 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 566 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 713 €/an
Revenus locatifs : +6 147 €
Charges déductibles : -4 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 434 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18566.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 147 €46 116 €2 934 €-39 969 €21 400 €18 569 €18 569 €
26 270 €4 637 €2 854 €1 633 €--16 936 €
36 396 €4 555 €2 772 €1 841 €--15 095 €
46 524 €4 470 €2 688 €2 053 €--13 041 €
56 654 €4 383 €2 600 €2 271 €--10 770 €
66 787 €4 292 €2 510 €2 495 €--8 275 €
76 923 €4 199 €2 416 €2 724 €--5 551 €
87 061 €4 102 €2 320 €2 959 €--2 592 €
97 202 €4 003 €2 220 €3 200 €---
107 347 €3 900 €2 117 €3 447 €---
117 493 €3 793 €2 011 €3 700 €---
127 643 €3 683 €1 901 €3 960 €---
137 796 €3 570 €1 787 €4 226 €---
147 952 €3 453 €1 670 €4 500 €---
158 111 €3 331 €1 549 €4 780 €---
168 273 €3 206 €1 424 €5 067 €---
178 439 €3 077 €1 294 €5 362 €---
188 608 €2 943 €1 161 €5 664 €---
198 780 €2 805 €1 023 €5 975 €---
208 955 €2 663 €880 €6 293 €---
219 134 €2 515 €733 €6 619 €---
229 317 €2 363 €580 €6 954 €---
239 504 €2 206 €423 €7 298 €---
249 694 €2 043 €261 €7 650 €---
259 887 €1 876 €93 €8 012 €---
TOTAL196 898 €128 184 €42 219 €68 714 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 714 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 291 €-6 420 €+7 711 €
2+1 291 €0 €+1 291 €
3+1 291 €0 €+1 291 €
4+1 291 €0 €+1 291 €
5+1 291 €0 €+1 291 €
6+1 291 €0 €+1 291 €
7+1 291 €0 €+1 291 €
8+1 291 €0 €+1 291 €
9+1 291 €+182 €+1 109 €
10+1 291 €+1 034 €+257 €
11+1 291 €+1 110 €+181 €
12+1 291 €+1 188 €+103 €
13+1 291 €+1 268 €+23 €
14+1 291 €+1 350 €-59 €
15+1 291 €+1 434 €-143 €
16+1 291 €+1 520 €-229 €
17+1 291 €+1 609 €-318 €
18+1 291 €+1 699 €-408 €
19+1 291 €+1 792 €-501 €
20+1 291 €+1 888 €-597 €
21+1 291 €+1 986 €-695 €
22+1 291 €+2 086 €-795 €
23+1 291 €+2 189 €-898 €
24+1 291 €+2 295 €-1 004 €
25+1 291 €+2 404 €-1 113 €
Total+32 275 €+20 614 €+11 661 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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