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Yzeure - Aux portes de la ville - Fermette à rénover avec grange. Terrain

VilleYzeure (03)
Surface137m²
Coût Total185 240€
Loyer Annuel15 165€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 854,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 2, Jardin

Yzeure - A la campagne, proche de la ville, charmante fermette à rénover. Elle est actuellement divisée en deux logements de type F2. Lun est chauffé au gaz (citerne), l'autre en électrique. L'ensemble est à rénover. Cave et grange de 150 m² environ. Grenier aménageable. Fosse septique conforme. Environnement agréable, sans voisins proches, 4.000 m² de terrain environ. FORT POTENTIEL (6.36 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291431.pdf

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.547290, 3.399808
Total : 185 240€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 58 880€
Valeur du bien : 175 880€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1264€/mois
Loyer annuel estimé : 15165€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1583€/mois
Fourchette annuelle : 12110€ - 18991€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 116,47 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :289 956 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-172 956€ (-59.6%)
Marge achat-revente :104 716€ (36.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :54,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 478,56€
Coût de l'assurance :16 208,50€
Taxe foncière : 1 516,54€/an
Soit par mois : 126,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et mise à niveau du chauffage au gaz
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 137 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et meubles anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, remplacement du parquet abîmé
Quantité: salon (environ 45 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs à rafraîchir et parquet abîmé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 880 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation - Combles:5 480€
    Isolation combles: 137 m² × 40€/m² = 5480€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation:4 500€
    Rénovation salon: 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation:2 400€
    Rénovation chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 264 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 165 €/an
Calcul : 1 264 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 310 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 240 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 355 €
Revenus locatifs : +15 165 €
Charges déductibles : -67 355 €
Résultat foncier Année 1 : -52 190 €(Déficit de 52 190 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 790 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 475 €/an
Revenus locatifs : +15 165 €
Charges déductibles : -8 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30789.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 165 €67 361 €6 316 €-52 196 €21 400 €30 796 €30 796 €
215 469 €8 314 €6 150 €7 154 €--23 641 €
315 778 €8 142 €5 977 €7 636 €--16 005 €
416 094 €7 964 €5 799 €8 130 €--7 875 €
516 416 €7 779 €5 614 €8 637 €---
616 744 €7 588 €5 423 €9 156 €---
717 079 €7 390 €5 225 €9 689 €---
817 420 €7 185 €5 020 €10 235 €---
917 769 €6 973 €4 808 €10 796 €---
1018 124 €6 753 €4 589 €11 371 €---
1118 487 €6 526 €4 361 €11 960 €---
1218 856 €6 291 €4 126 €12 565 €---
1319 233 €6 048 €3 883 €13 186 €---
1419 618 €5 796 €3 631 €13 822 €---
1520 010 €5 535 €3 370 €14 475 €---
1620 411 €5 265 €3 101 €15 145 €---
1720 819 €4 986 €2 821 €15 833 €---
1821 235 €4 697 €2 532 €16 538 €---
1921 660 €4 398 €2 233 €17 262 €---
2022 093 €4 088 €1 923 €18 005 €---
2122 535 €3 768 €1 603 €18 767 €---
2222 986 €3 436 €1 271 €19 550 €---
2323 445 €3 092 €927 €20 353 €---
2423 914 €2 737 €572 €21 177 €---
2524 393 €2 369 €204 €22 024 €---
TOTAL485 754 €204 481 €91 479 €281 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 185 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 185 €-6 420 €+9 605 €
2+3 185 €0 €+3 185 €
3+3 185 €0 €+3 185 €
4+3 185 €0 €+3 185 €
5+3 185 €+229 €+2 956 €
6+3 185 €+2 747 €+438 €
7+3 185 €+2 907 €+278 €
8+3 185 €+3 071 €+114 €
9+3 185 €+3 239 €-54 €
10+3 185 €+3 411 €-226 €
11+3 185 €+3 588 €-403 €
12+3 185 €+3 770 €-585 €
13+3 185 €+3 956 €-771 €
14+3 185 €+4 147 €-962 €
15+3 185 €+4 343 €-1 158 €
16+3 185 €+4 544 €-1 359 €
17+3 185 €+4 750 €-1 565 €
18+3 185 €+4 961 €-1 776 €
19+3 185 €+5 179 €-1 994 €
20+3 185 €+5 402 €-2 217 €
21+3 185 €+5 630 €-2 445 €
22+3 185 €+5 865 €-2 680 €
23+3 185 €+6 106 €-2 921 €
24+3 185 €+6 353 €-3 168 €
25+3 185 €+6 607 €-3 422 €
Total+79 625 €+84 382 €+-4 757 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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