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Maison en pierre à rénover à LOUGE SUR MAIRE

Bien expiré
VilleLougé-sur-Maire (61)
Surface180m²
Coût Total191 876€
Loyer Annuel15 240€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 540 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE AGENCE ! VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE ! Réf. 14431. L'Immobilier par Rémi Serais à ARGENTAN vous propose à vendre cette maison de bourg à rénover, située entre ARGENTAN et BRIOUZE, sur la commune de LOUGE SUR MAIRE. Elle comprends : Au rez-de-chaussée :

  • 3 pièces à rénover A l'étage :
  • 3 pièces à rénover Combles aménageables. Nombreuses dépendances : appentis, garage et atelier. Jardin clos, l'ensemble sur 625 m². N'hésitez pas à contacter votre agence pour plus d'informations sur ce bien. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/227187.pdf
Ville : Lougé-sur-Maire
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61150
Coordonnées : 48.692387, -0.224487
Total : 191 876€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 86 900€
Valeur du bien : 184 100€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1270€/mois
Loyer annuel estimé : 15240€/an
Fourchette totale : 995€ - 1622€/mois
Fourchette annuelle : 11935€ - 19460€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :886,42 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 556 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-62 356€ (-39.1%)
Marge achat-revente :-32 320€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 876€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :963,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 019,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 223,93€
Coût de l'assurance :16 789,15€
Taxe foncière : 1 524,00€/an
Soit par mois : 127,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 270,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 1/5 - visible sur photos, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 900 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:12 600€
    Isolation des combles: 180 m² × 70€/m² = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 800€
    Remplacement de 22 fenêtres: 22 fenêtres × 900€ = 19800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation des chambres:9 000€
    Rénovation des 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation du salon:6 000€
    Rénovation complète du salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lougé-sur-Maire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 270 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 240 €/an
Calcul : 1 270 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 689 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 876 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 784 €
Revenus locatifs : +15 240 €
Charges déductibles : -95 784 €
Résultat foncier Année 1 : -80 544 €(Déficit de 80 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 884 €/an
Revenus locatifs : +15 240 €
Charges déductibles : -8 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59144.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 240 €95 791 €6 695 €-80 551 €21 400 €59 151 €59 151 €
215 545 €8 716 €6 520 €6 829 €--52 322 €
315 856 €8 535 €6 339 €7 321 €--45 001 €
416 173 €8 347 €6 152 €7 825 €--37 175 €
516 496 €8 153 €5 958 €8 343 €--28 832 €
616 826 €7 952 €5 757 €8 874 €--19 958 €
717 163 €7 744 €5 548 €9 419 €--10 539 €
817 506 €7 528 €5 332 €9 978 €--561 €
917 856 €7 304 €5 109 €10 552 €---
1018 213 €7 073 €4 877 €11 140 €---
1118 577 €6 833 €4 637 €11 745 €---
1218 949 €6 584 €4 389 €12 365 €---
1319 328 €6 327 €4 131 €13 001 €---
1419 715 €6 060 €3 865 €13 654 €---
1520 109 €5 784 €3 589 €14 325 €---
1620 511 €5 498 €3 302 €15 013 €---
1720 921 €5 202 €3 006 €15 720 €---
1821 340 €4 895 €2 699 €16 445 €---
1921 766 €4 576 €2 381 €17 190 €---
2022 202 €4 247 €2 051 €17 955 €---
2122 646 €3 906 €1 710 €18 740 €---
2223 099 €3 552 €1 357 €19 547 €---
2323 561 €3 186 €990 €20 375 €---
2424 032 €2 807 €611 €21 225 €---
2524 513 €2 414 €218 €22 099 €---
TOTAL488 142 €239 013 €97 224 €249 129 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 129 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 200 €-6 420 €+9 620 €
2+3 200 €0 €+3 200 €
3+3 200 €0 €+3 200 €
4+3 200 €0 €+3 200 €
5+3 200 €0 €+3 200 €
6+3 200 €0 €+3 200 €
7+3 200 €0 €+3 200 €
8+3 200 €0 €+3 200 €
9+3 200 €+2 997 €+203 €
10+3 200 €+3 342 €-142 €
11+3 200 €+3 523 €-323 €
12+3 200 €+3 709 €-509 €
13+3 200 €+3 900 €-700 €
14+3 200 €+4 096 €-896 €
15+3 200 €+4 297 €-1 097 €
16+3 200 €+4 504 €-1 304 €
17+3 200 €+4 716 €-1 516 €
18+3 200 €+4 934 €-1 734 €
19+3 200 €+5 157 €-1 957 €
20+3 200 €+5 386 €-2 186 €
21+3 200 €+5 622 €-2 422 €
22+3 200 €+5 864 €-2 664 €
23+3 200 €+6 112 €-2 912 €
24+3 200 €+6 368 €-3 168 €
25+3 200 €+6 630 €-3 430 €
Total+80 000 €+74 739 €+5 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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