Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 6 pièces 364 m²

Bien expiré
VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface364
Coût Total414 820
Loyer Annuel33 204
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+319
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 297 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 815,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de maitre a vendre

À Saint-Yrieix-la-Perche, il y a des maisons… et il y a une maison de maître qui impose le respect dès le premier regard.

Située au cœur de Saint-Yrieix-la-Perche, cette élégante propriété développe 364 m² habitables, avec en complément un garage et un magnifique jardin arboré qui invite à la détente et aux beaux jours en famille.

Dès l'entrée, le ton est donné : volumes généreux, lumière traversante, caractère et cachet.

Elle se compose de :

Un salon-séjour principal spacieux et lumineux

Un second séjour idéal pour un espace réception, bibliothèque ou salon TV

Une cuisine indépendante

5 chambres aux beaux volumes

2 bureaux, parfaits pour le télétravail ou une activité indépendante

2 salles d'eau

Les espaces sont harmonieux, la circulation fluide, et chaque pièce laisse entrevoir de multiples possibilités d'aménagement.

💡 Atout rare : la configuration permet une division en deux logements distincts. Idéal pour un projet familial, locatif ou mixte habitation/professionnel.

À l'extérieur, le jardin offre un véritable écrin de verdure : parfait pour profiter des beaux jours, recevoir ou simplement savourer le calme.

Une propriété de caractère, pleine de potentiel, qui séduira les amateurs de belles demeures et les porteurs de projets ambitieux.

Si vous cherchez du volume, du charme et des perspectives… cette maison mérite clairement une visite. Référence agence : 7681 Référence annonce : EZPU-XVU-R6F Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.523384, 1.185626
Total : 414 820
Prix d'acquisition : 297 000
Travaux : 94 060
Valeur du bien : 391 060
Frais de notaire : 23 760
Coût estimé : 23 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2269€ - 3374€/mois
Fourchette annuelle : 27233€ - 40484€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 050,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :120,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 171,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 205,71
Coût de l'assurance :36 296,75
Taxe foncière : 3 320,39€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 766,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 447,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État bon visible - rafraîchissement léger recommandé
BureauxOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 bureaux
Quantité: 2 bureaux
Raison: État non visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 060(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:14 560
    Isolation toiture/combles: 364 m² × 40€/m² = 14560€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:36 000
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 800€ = 36000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (25 m²) × 60€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Bureaux - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 bureaux × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-la-Perche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 560✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 452 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 674
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -112 674
Résultat foncier Année 1 : -79 470(Déficit de 79 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 070
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 614 €/an
Revenus locatifs : +33 204
Charges déductibles : -18 614
Résultat foncier Années 2+ : 14 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58070.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 297 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 050(65% de 297 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 020 €/an
Calcul : 193 050 € × 3,636% = 7 020
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204112 68813 855-79 48421 400 €58 084 €58 084 €
233 86818 25913 48715 609--42 475 €
334 54517 87713 10516 668--25 807 €
435 23617 48312 71017 754--8 053 €
535 94117 07412 30218 867---
636 66016 65211 88020 008---
737 39316 21611 44321 177---
838 14115 76410 99222 377---
938 90415 29710 52423 607---
1039 68214 81310 04124 868---
1140 47514 3149 54126 162---
1241 28513 7979 02427 488---
1342 11113 2628 49028 849---
1442 95312 7097 93730 244---
1543 81212 1377 36531 675---
1644 68811 5456 77333 143---
1745 58210 9336 16134 649---
1846 49310 3005 52836 193---
1947 4239 6454 87337 778---
2048 3728 9684 19639 404---
2149 3398 2683 49541 072---
2250 3267 5432 77142 783---
2351 3336 7942 02144 539---
2452 3596 0191 24646 341---
2553 4065 21744548 190---
TOTAL1 063 531413 572200 206649 95921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 649 959
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973-6 420+13 393
2+6 9730+6 973
3+6 9730+6 973
4+6 9730+6 973
5+6 973+3 244+3 729
6+6 973+6 002+971
7+6 973+6 353+620
8+6 973+6 713+260
9+6 973+7 082-109
10+6 973+7 460-487
11+6 973+7 849-876
12+6 973+8 246-1 273
13+6 973+8 655-1 682
14+6 973+9 073-2 100
15+6 973+9 503-2 530
16+6 973+9 943-2 970
17+6 973+10 395-3 422
18+6 973+10 858-3 885
19+6 973+11 333-4 360
20+6 973+11 821-4 848
21+6 973+12 322-5 349
22+6 973+12 835-5 862
23+6 973+13 362-6 389
24+6 973+13 902-6 929
25+6 973+14 457-7 484
Total+174 325+194 988+-20 663
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →