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Maison 6 pièces 364 m²

Bien expiré
VilleSaint-Yrieix-la-Perche (87)
Surface364m²
Coût Total414 820€
Loyer Annuel33 204€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 297 000 €
Surface : 364 m²
Prix au m² : 815,93 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de maitre a vendre

À Saint-Yrieix-la-Perche, il y a des maisons… et il y a une maison de maître qui impose le respect dès le premier regard.

Située au cœur de Saint-Yrieix-la-Perche, cette élégante propriété développe 364 m² habitables, avec en complément un garage et un magnifique jardin arboré qui invite à la détente et aux beaux jours en famille.

Dès l'entrée, le ton est donné : volumes généreux, lumière traversante, caractère et cachet.

Elle se compose de :

Un salon-séjour principal spacieux et lumineux

Un second séjour idéal pour un espace réception, bibliothèque ou salon TV

Une cuisine indépendante

5 chambres aux beaux volumes

2 bureaux, parfaits pour le télétravail ou une activité indépendante

2 salles d'eau

Les espaces sont harmonieux, la circulation fluide, et chaque pièce laisse entrevoir de multiples possibilités d'aménagement.

💡 Atout rare : la configuration permet une division en deux logements distincts. Idéal pour un projet familial, locatif ou mixte habitation/professionnel.

À l'extérieur, le jardin offre un véritable écrin de verdure : parfait pour profiter des beaux jours, recevoir ou simplement savourer le calme.

Une propriété de caractère, pleine de potentiel, qui séduira les amateurs de belles demeures et les porteurs de projets ambitieux.

Si vous cherchez du volume, du charme et des perspectives… cette maison mérite clairement une visite. Référence agence : 7681 Référence annonce : EZPU-XVU-R6F Date de réalisation du diagnostic : 19/06/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Yrieix-la-Perche
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87500
Coordonnées : 45.523384, 1.185626
Total : 414 820€
Prix d'acquisition : 297 000€
Travaux : 94 060€
Valeur du bien : 391 060€
Frais de notaire : 23 760€
Coût estimé : 23 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 364m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2767€/mois
Loyer annuel estimé : 33204€/an
Fourchette totale : 2269€ - 3374€/mois
Fourchette annuelle : 27233€ - 40484€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 050,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :120,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 171,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 205,71€
Coût de l'assurance :36 296,75€
Taxe foncière : 3 320,39€/an
Soit par mois : 276,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 766,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 447,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :319,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 364 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 45 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État moyen visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État bon visible - rafraîchissement léger recommandé
BureauxOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 bureaux
Quantité: 2 bureaux
Raison: État non visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 060 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:14 560€
    Isolation toiture/combles: 364 m² × 40€/m² = 14560€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 45 fenêtres × 800€ = 36000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles d'eau × 4000€ = 8000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (fourniture et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (25 m²) × 60€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Bureaux - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 bureaux × 600€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Yrieix-la-Perche (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Calcul : 2 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 452 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 320 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 674 €
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -112 674 €
Résultat foncier Année 1 : -79 470 €(Déficit de 79 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 614 €/an
Revenus locatifs : +33 204 €
Charges déductibles : -18 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58070.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 297 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 050 €(65% de 297 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 020 €/an
Calcul : 193 050 € × 3,636% = 7 020 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 204 €112 688 €13 855 €-79 484 €21 400 €58 084 €58 084 €
233 868 €18 259 €13 487 €15 609 €--42 475 €
334 545 €17 877 €13 105 €16 668 €--25 807 €
435 236 €17 483 €12 710 €17 754 €--8 053 €
535 941 €17 074 €12 302 €18 867 €---
636 660 €16 652 €11 880 €20 008 €---
737 393 €16 216 €11 443 €21 177 €---
838 141 €15 764 €10 992 €22 377 €---
938 904 €15 297 €10 524 €23 607 €---
1039 682 €14 813 €10 041 €24 868 €---
1140 475 €14 314 €9 541 €26 162 €---
1241 285 €13 797 €9 024 €27 488 €---
1342 111 €13 262 €8 490 €28 849 €---
1442 953 €12 709 €7 937 €30 244 €---
1543 812 €12 137 €7 365 €31 675 €---
1644 688 €11 545 €6 773 €33 143 €---
1745 582 €10 933 €6 161 €34 649 €---
1846 493 €10 300 €5 528 €36 193 €---
1947 423 €9 645 €4 873 €37 778 €---
2048 372 €8 968 €4 196 €39 404 €---
2149 339 €8 268 €3 495 €41 072 €---
2250 326 €7 543 €2 771 €42 783 €---
2351 333 €6 794 €2 021 €44 539 €---
2452 359 €6 019 €1 246 €46 341 €---
2553 406 €5 217 €445 €48 190 €---
TOTAL1 063 531 €413 572 €200 206 €649 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 649 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 973 €-6 420 €+13 393 €
2+6 973 €0 €+6 973 €
3+6 973 €0 €+6 973 €
4+6 973 €0 €+6 973 €
5+6 973 €+3 244 €+3 729 €
6+6 973 €+6 002 €+971 €
7+6 973 €+6 353 €+620 €
8+6 973 €+6 713 €+260 €
9+6 973 €+7 082 €-109 €
10+6 973 €+7 460 €-487 €
11+6 973 €+7 849 €-876 €
12+6 973 €+8 246 €-1 273 €
13+6 973 €+8 655 €-1 682 €
14+6 973 €+9 073 €-2 100 €
15+6 973 €+9 503 €-2 530 €
16+6 973 €+9 943 €-2 970 €
17+6 973 €+10 395 €-3 422 €
18+6 973 €+10 858 €-3 885 €
19+6 973 €+11 333 €-4 360 €
20+6 973 €+11 821 €-4 848 €
21+6 973 €+12 322 €-5 349 €
22+6 973 €+12 835 €-5 862 €
23+6 973 €+13 362 €-6 389 €
24+6 973 €+13 902 €-6 929 €
25+6 973 €+14 457 €-7 484 €
Total+174 325 €+194 988 €+-20 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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