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Appt t3 83m² au rdc dans une residence securisee

VilleMarseille 13e (13)
Surface83m²
Coût Total160 940€
Loyer Annuel14 108€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 765,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appt t3 83m² au rdc dans une residence securisee - Prestige Contact Immo vous propose ce bel appartement T3 de 83 m², situé au rez-de-chaussée d’une résidence privée avec des places de parking, au 13ème arrondissement de Marseille.

Ce bien se compose de :

Une pièce de vie spacieuse avec séjour et cuisine ouverte

Une première chambre avec sa salle de bains privative et dressing

Une deuxième chambre avec sa salle d’eau attenante et dressing

Un WC indépendant

Des placards de rangement intégrés

L’appartement bénéficie d’une belle distribution, idéale pour un couple, une famille ou un investissement locatif. Proche des commodités, transports, écoles et axes routiers.

Prix de vente : 146 500€ (honoraires à la charge du vendeur) Localisation : 13013 -MARSEILLE Type : T3 Surface : 83 M2 Taxe Foncière : 1 592€ Prov charges : 436€/TRIM

Date de réalisation du diagnostic : 20/08/2024 Classe énergie : D ET Classe climat : B Consommation énergétique: 224KWH/M²/AN Émission de gaz à effet de serre : 7Kg CO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 1 430€ et 2 000€ /an. Prix moyens des énergies indexés : sur les années 2021,2022,2023 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.317260, 5.412840
Total : 160 940€
Prix d'acquisition : 146 500€
Travaux : 2 720€
Valeur du bien : 149 220€
Frais de notaire : 11 720€
Coût estimé : 11 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1176€/mois
Loyer annuel estimé : 14108€/an
Fourchette totale : 918€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 11019€ - 18063€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 400 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 200 €
Prix d'achat :146 500 €
Décote à l'achat :-52 700€ (-26.5%)
Marge achat-revente :38 260€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :797,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 844,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 189,39€
Coût de l'assurance :14 082,25€
Taxe foncière : 1 592,00€/an
Soit par mois : 132,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 145,33€/mois
Soit par an : 1 743,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 175,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine moderne.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les deux chambres.
Quantité: 22 m² (12 m² + 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon spacieux.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 720 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:360€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de peinture). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 176 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 108 €/an
Calcul : 1 176 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 592 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 744 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 022 €
Revenus locatifs : +14 108 €
Charges déductibles : -12 022 €
Résultat foncier Année 1 : 2 087 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 302 €/an
Revenus locatifs : +14 108 €
Charges déductibles : -9 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 807 €/an
Prix d'achat du bien : 146 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 225 €(65% de 146 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 463 €/an
Calcul : 95 225 € × 3,636% = 3 463 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 108 €12 027 €5 408 €2 081 €---
214 390 €9 163 €5 264 €5 227 €---
314 678 €9 015 €5 115 €5 663 €---
414 972 €8 861 €4 962 €6 111 €---
515 271 €8 702 €4 803 €6 569 €---
615 577 €8 538 €4 638 €7 039 €---
715 888 €8 367 €4 468 €7 521 €---
816 206 €8 191 €4 292 €8 014 €---
916 530 €8 009 €4 110 €8 521 €---
1016 861 €7 821 €3 922 €9 040 €---
1117 198 €7 626 €3 727 €9 572 €---
1217 542 €7 424 €3 525 €10 117 €---
1317 893 €7 216 €3 317 €10 677 €---
1418 250 €7 000 €3 101 €11 250 €---
1518 615 €6 777 €2 877 €11 839 €---
1618 988 €6 546 €2 647 €12 442 €---
1719 367 €6 307 €2 408 €13 061 €---
1819 755 €6 060 €2 160 €13 695 €---
1920 150 €5 804 €1 905 €14 346 €---
2020 553 €5 539 €1 640 €15 014 €---
2120 964 €5 266 €1 366 €15 698 €---
2221 383 €4 983 €1 083 €16 401 €---
2321 811 €4 690 €790 €17 121 €---
2422 247 €4 387 €487 €17 861 €---
2522 692 €4 073 €174 €18 619 €---
TOTAL451 889 €178 391 €78 189 €273 498 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 963 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 963 €+624 €+2 339 €
2+2 963 €+1 568 €+1 395 €
3+2 963 €+1 699 €+1 264 €
4+2 963 €+1 833 €+1 130 €
5+2 963 €+1 971 €+992 €
6+2 963 €+2 112 €+851 €
7+2 963 €+2 256 €+707 €
8+2 963 €+2 404 €+559 €
9+2 963 €+2 556 €+407 €
10+2 963 €+2 712 €+251 €
11+2 963 €+2 872 €+91 €
12+2 963 €+3 035 €-72 €
13+2 963 €+3 203 €-240 €
14+2 963 €+3 375 €-412 €
15+2 963 €+3 552 €-589 €
16+2 963 €+3 733 €-770 €
17+2 963 €+3 918 €-955 €
18+2 963 €+4 109 €-1 146 €
19+2 963 €+4 304 €-1 341 €
20+2 963 €+4 504 €-1 541 €
21+2 963 €+4 709 €-1 746 €
22+2 963 €+4 920 €-1 957 €
23+2 963 €+5 136 €-2 173 €
24+2 963 €+5 358 €-2 395 €
25+2 963 €+5 586 €-2 623 €
Total+74 075 €+82 049 €+-7 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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