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Vente Maison de village 5 pièces

VilleSennevoy-le-Bas (89)
Surface83
Coût Total131 010
Loyer Annuel6 453
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-204
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 481,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif, Jardin

iad France - Doriane Salles vous propose: 89160 SENNEVOY LE BAS (à 12min de la gare TER de NUITS qui dessert Paris-Bercy en 2h): maison à rénover 83m2 + annexe de 38m2 avec cour fermée de 140m2, grange de 62m2 et atelier de 46m2, non attenant un jardin de 56m2. La maison est composée au REZ DE CHAUSSEE d'une véranda de 8m2, entrée de 3m2, séjour/cuisine de 35m2, buanderie de 6m2, wc de 1m2, couloir desservant: salle de bain de 6m2, chambre de 9m2 et en enfilade 2 chambres de 8m2 et 9m2. 1ER ETAGE: combles aménageables. EXTERIEURS: maison annexe à rénover de 38m2, 3 pièces avec wc, grange de 62m2, atelier de 46m2, cour fermée de 140m2, cave, NON ATTENANTS: jardin de 56m2 , Assainissement collectif, radiateurs électriques individuels, survitrage. TAXE FONCIERE 765€ Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Doriane Salles mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AUXERRE sous le numéro 884196536, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. - https://bareme.iadfrance.fr/detail/47276

Ville : Sennevoy-le-Bas
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89160
Coordonnées : 47.804894, 4.290853
Total : 131 010
Prix d'acquisition : 40 000
Travaux : 87 810
Valeur du bien : 127 810
Frais de notaire : 3 200
Coût estimé : 3 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 538€/mois
Loyer annuel estimé : 6453€/an
Fourchette totale : 427€ - 677€/mois
Fourchette annuelle : 5126€ - 8124€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :477,88 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :39 664
Prix d'achat :40 000
Décote à l'achat :+336 (+0.8%)
Marge achat-revente :-91 346€ (-230.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 010
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,75€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 678,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 602,47
Coût de l'assurance :9 825,75
Taxe foncière : 765,00€/an
Soit par mois : 63,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 537,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-204,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface combles à isoler (environ 40 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 17 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: installation complète pour 83 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: installation complète pour 83 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 810(1 058 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 000
    Isolation combles: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 550
    Revêtement sol et peinture: 17 m² × 150€/m² = 2550€, Main d'œuvre: 450€ = 3000€
  • Salon:3 000
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité:19 960
    Mise aux normes électricité: 83 m² × 120€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 1040€ = 10000€
  • Plomberie:16 300
    Mise aux normes plomberie: 83 m² × 100€/m² = 8300€, Main d'œuvre: 700€ = 8000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 453 €/an
Calcul : 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 010 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 393 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 810
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 301
Revenus locatifs : +6 453
Charges déductibles : -93 301
Résultat foncier Année 1 : -86 848(Déficit de 86 848 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 448
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 491 €/an
Revenus locatifs : +6 453
Charges déductibles : -5 491
Résultat foncier Années 2+ : 962 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65447.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 45393 3054 337-86 85221 400 €65 452 €65 452 €
26 5825 3794 2211 203--64 249 €
36 7135 2594 1011 454--62 795 €
46 8485 1353 9771 713--61 082 €
56 9855 0073 8491 978--59 105 €
67 1244 8743 7162 250--56 855 €
77 2674 7373 5792 529--54 325 €
87 4124 5963 4382 816--51 509 €
97 5604 4493 2913 111--48 398 €
107 7124 2983 1403 414--44 984 €
117 8664 1412 9833 725--41 259 €
128 0233 9792 8214 044---
138 1843 8122 6544 372---
148 3473 6382 4804 709---
158 5143 4592 3015 055---
168 6843 2742 1165 410---
178 8583 0831 9255 776---
189 0352 8851 7276 151---
199 2162 6801 5226 536---
209 4002 4681 3106 932---
219 5882 2491 0917 339---
229 7802 0238657 757---
239 9761 7896318 187---
2410 1751 5473898 628---
2510 3791 2971399 082---
TOTAL206 682179 36362 60227 31921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 319
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 355-6 420+7 775
2+1 3550+1 355
3+1 3550+1 355
4+1 3550+1 355
5+1 3550+1 355
6+1 3550+1 355
7+1 3550+1 355
8+1 3550+1 355
9+1 3550+1 355
10+1 3550+1 355
11+1 3550+1 355
12+1 355+1 213+142
13+1 355+1 312+43
14+1 355+1 413-58
15+1 355+1 516-161
16+1 355+1 623-268
17+1 355+1 733-378
18+1 355+1 845-490
19+1 355+1 961-606
20+1 355+2 080-725
21+1 355+2 202-847
22+1 355+2 327-972
23+1 355+2 456-1 101
24+1 355+2 588-1 233
25+1 355+2 725-1 370
Total+33 875+20 573+13 302
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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