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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePau (64)
Surface135m²
Coût Total256 340€
Loyer Annuel16 963€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cave, 5 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Interphone

appartement Pau Verdun vue chateau 135m2 - 1er étage avec ascenseur - plusieurs possibilités - usage mixte - locaux professionnel ou Habitation - possibilité de refaire deux appartements - toit et ravalement récent - un emplacement - traversant Nord/Sud - aucun vis à vis - balcon sud avec vue chateau et pyrénées - 2 caves - Jean Philippe Minvielle - Cette annonce vous est proposée par MINVIELLE - SARL - NoRSAC: 422851667, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Pau

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.296016, -0.380687
Total : 256 340€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1414€/mois
Loyer annuel estimé : 16963€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 13351€ - 21553€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 095,63 €/m²
Basé sur :695 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 910 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-84 910€ (-30.0%)
Marge achat-revente :26 570€ (9.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 270,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :74,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 345,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 947,61€
Coût de l'assurance :22 429,75€
Taxe foncière : 1 696,32€/an
Soit par mois : 141,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 413,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 135 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements légèrement datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des 5 chambres (revêtement de sol, peinture, mise aux normes électricité)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 963 €/an
Calcul : 1 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 630 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 340 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 724 €
Revenus locatifs : +16 963 €
Charges déductibles : -53 724 €
Résultat foncier Année 1 : -36 760 €(Déficit de 36 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 224 €/an
Revenus locatifs : +16 963 €
Charges déductibles : -11 224 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15360.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 963 €53 732 €8 638 €-36 769 €21 400 €15 369 €15 369 €
217 302 €11 003 €8 409 €6 300 €--9 069 €
317 649 €10 766 €8 172 €6 883 €--2 187 €
418 001 €10 521 €7 927 €7 481 €---
518 362 €10 267 €7 674 €8 095 €---
618 729 €10 005 €7 411 €8 724 €---
719 103 €9 733 €7 139 €9 370 €---
819 485 €9 452 €6 858 €10 033 €---
919 875 €9 161 €6 568 €10 714 €---
1020 273 €8 860 €6 267 €11 412 €---
1120 678 €8 549 €5 956 €12 129 €---
1221 092 €8 227 €5 634 €12 864 €---
1321 513 €7 894 €5 301 €13 619 €---
1421 944 €7 549 €4 956 €14 394 €---
1522 383 €7 193 €4 599 €15 190 €---
1622 830 €6 824 €4 230 €16 006 €---
1723 287 €6 442 €3 849 €16 845 €---
1823 753 €6 047 €3 454 €17 705 €---
1924 228 €5 638 €3 045 €18 589 €---
2024 712 €5 216 €2 622 €19 497 €---
2125 206 €4 778 €2 185 €20 428 €---
2225 711 €4 326 €1 732 €21 385 €---
2326 225 €3 857 €1 264 €22 367 €---
2426 749 €3 373 €779 €23 376 €---
2527 284 €2 872 €278 €24 413 €---
TOTAL543 337 €232 285 €124 948 €311 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 562 €-6 420 €+9 982 €
2+3 562 €0 €+3 562 €
3+3 562 €0 €+3 562 €
4+3 562 €+1 588 €+1 974 €
5+3 562 €+2 428 €+1 134 €
6+3 562 €+2 617 €+945 €
7+3 562 €+2 811 €+751 €
8+3 562 €+3 010 €+552 €
9+3 562 €+3 214 €+348 €
10+3 562 €+3 424 €+138 €
11+3 562 €+3 639 €-77 €
12+3 562 €+3 859 €-297 €
13+3 562 €+4 086 €-524 €
14+3 562 €+4 318 €-756 €
15+3 562 €+4 557 €-995 €
16+3 562 €+4 802 €-1 240 €
17+3 562 €+5 053 €-1 491 €
18+3 562 €+5 312 €-1 750 €
19+3 562 €+5 577 €-2 015 €
20+3 562 €+5 849 €-2 287 €
21+3 562 €+6 128 €-2 566 €
22+3 562 €+6 415 €-2 853 €
23+3 562 €+6 710 €-3 148 €
24+3 562 €+7 013 €-3 451 €
25+3 562 €+7 324 €-3 762 €
Total+89 050 €+93 315 €+-4 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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