Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

DOURDAN - Appartement 3 pièces - 1er étage - proche gare

Bien expiré
VilleDourdan (91)
Surface59m²
Coût Total159 320€
Loyer Annuel9 720€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 016,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Cheminée

DOURDAN, en centre-ville, l'Agence Damez Dourdan vous propose cet appartement de 3 pièces principales. Son exposition et sa situation sont particulièrement séduisantes. Doté de double vitrage PVC, d'une chaudière au gaz de ville récente et d'une installation électrique rénovée, il bénéficie de charges de copropriété faibles. Une opportunité rare sur le marché, parfait pour une résidence principale, un premier achat ou un investissement locatif. Copropriété de 19 lots - dont 17 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 780.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/257616.pdf

Ville : Dourdan
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91410
Coordonnées : 48.534371, 2.007223
Total : 159 320€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 149 800€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.73€/m²/mois
Fourchette : 11.74€ - 16.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9720€/an
Fourchette totale : 693€ - 947€/mois
Fourchette annuelle : 8310€ - 11369€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 7.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :47,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 834,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 638,63€
Coût de l'assurance :14 338,80€
Taxe foncière : 971,99€/an
Soit par mois : 81,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 810,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 980,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage au gaz de ville pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification des finitions dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 59 m²
Raison: Normes électriques - vérification nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et vérification électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres:4 800€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (revêtement de sol, peinture, mise aux normes électriques inclus)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (peinture des murs)
  • Électricité générale:7 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 7200€ = 7200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dourdan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 320 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 574 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 426 €
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -38 426 €
Résultat foncier Année 1 : -28 706 €(Déficit de 28 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 626 €/an
Revenus locatifs : +9 720 €
Charges déductibles : -7 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7306.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 720 €38 431 €5 306 €-28 711 €21 400 €7 311 €7 311 €
29 914 €7 490 €5 164 €2 425 €--4 887 €
310 113 €7 343 €5 018 €2 769 €--2 117 €
410 315 €7 192 €4 867 €3 123 €---
510 521 €7 036 €4 710 €3 485 €---
610 732 €6 874 €4 548 €3 858 €---
710 946 €6 707 €4 381 €4 240 €---
811 165 €6 533 €4 208 €4 632 €---
911 388 €6 354 €4 029 €5 034 €---
1011 616 €6 169 €3 844 €5 447 €---
1111 849 €5 978 €3 652 €5 871 €---
1212 086 €5 780 €3 454 €6 306 €---
1312 327 €5 575 €3 249 €6 752 €---
1412 574 €5 363 €3 038 €7 211 €---
1512 825 €5 144 €2 819 €7 681 €---
1613 082 €4 917 €2 592 €8 164 €---
1713 343 €4 683 €2 358 €8 660 €---
1813 610 €4 441 €2 115 €9 169 €---
1913 882 €4 190 €1 865 €9 692 €---
2014 160 €3 931 €1 605 €10 229 €---
2114 443 €3 663 €1 337 €10 780 €---
2214 732 €3 386 €1 060 €11 347 €---
2315 027 €3 099 €773 €11 928 €---
2415 327 €2 802 €477 €12 525 €---
2515 634 €2 496 €170 €13 138 €---
TOTAL311 333 €165 577 €76 639 €145 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 041 €-6 420 €+8 461 €
2+2 041 €0 €+2 041 €
3+2 041 €0 €+2 041 €
4+2 041 €+302 €+1 739 €
5+2 041 €+1 046 €+995 €
6+2 041 €+1 157 €+884 €
7+2 041 €+1 272 €+769 €
8+2 041 €+1 390 €+651 €
9+2 041 €+1 510 €+531 €
10+2 041 €+1 634 €+407 €
11+2 041 €+1 761 €+280 €
12+2 041 €+1 892 €+149 €
13+2 041 €+2 026 €+15 €
14+2 041 €+2 163 €-122 €
15+2 041 €+2 304 €-263 €
16+2 041 €+2 449 €-408 €
17+2 041 €+2 598 €-557 €
18+2 041 €+2 751 €-710 €
19+2 041 €+2 908 €-867 €
20+2 041 €+3 069 €-1 028 €
21+2 041 €+3 234 €-1 193 €
22+2 041 €+3 404 €-1 363 €
23+2 041 €+3 578 €-1 537 €
24+2 041 €+3 758 €-1 717 €
25+2 041 €+3 941 €-1 900 €
Total+51 025 €+43 727 €+7 298 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →